3 ចុចដើម្បី 12.7% ទិន្នផល

អចលនទ្រព្យកំពុងធ្លាក់ចុះ ដែលមានន័យថា ការជឿទុកចិត្តលើការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ (REITs) គឺជាការចរចាម្តងទៀត។

ទីបំផុត! ទិន្នផល REIT ត្រលប់ទៅកន្លែងដែលពួកគេគួរតែជា - (ដី) ម្ចាស់លើ vanilla S&P 500!

យើងផ្ទុយពីនេះ ជាការពិត អាចធ្វើបានល្អជាងការពេញនិយម អចលនៈទ្រព្យវូវឺដវ៉ាធីអេហ្វអេច (អេ។ អិន។ អេ។ អិល។ អេស). ខណៈពេលដែល 3.5% មិនអាក្រក់ វាស្លេកបើប្រៀបធៀបទៅនឹង 12.7% "ទិន្នផលចំណងជើង" ដែលយើងហៀបនឹងពិភាក្សា។

ហេតុអ្វីបានជា REITs ថោកម្តងទៀត? សាមញ្ញ: Fed ។

ដូចដែលខ្ញុំបានលើកឡើងកាលពីខែមុន។អត្រាការប្រាក់កាន់តែខ្ពស់មានន័យថាមិនត្រឹមតែការចំណាយខ្ពស់នៃដើមទុនសម្រាប់ REITs (និងក្រុមហ៊ុនផ្សេងទៀតទាំងអស់សម្រាប់បញ្ហានោះ) ប៉ុន្តែក៏មានការប្រកួតប្រជែងកាន់តែច្រើនសម្រាប់ប្រាក់ចំណូលផងដែរ ដោយសារទិន្នផលសញ្ញាប័ណ្ណកាន់តែមានការប្រកួតប្រជែង។

REITs ពិតជាមានឥរិយាបទដូចដែលយើងរំពឹងទុក...

ទោះបីជារូបភាពធំក៏ដោយ យើងនឹងក្រឡេកមើលរយៈពេលនេះជាពេលវេលាដ៏ល្អបំផុតមួយដើម្បីទិញ REITs ក្នុងតម្លៃថោកជាង និងទិន្នផលខ្ពស់ជាងមធ្យមភាគច្រើន។

តើយើងគួរចាប់ផ្តើមនៅទីណា? តោះពិភាក្សាគ្នាថា REITs បីកញ្ចប់ ផ្តល់ទិន្នផល 11.4% ទៅ 13.5%។

តម្រូវការលក់រាយ REIT (RTL)

ទិន្នផលភាគលាភ៖ 13.5%

ខ្ញុំមានកន្លែងទន់បន្តិច Getty Realty (GTY)អ្នកឯកទេសខាងភតិកៈតែម្នាក់ដែលសាកសមនឹងផ្សិត "គួរឱ្យធុញគឺស្រស់ស្អាត" ដោយជួលទ្រព្យសម្បត្តិរបស់វាទៅឱ្យអ្នកលក់រាយ "ភាពចាំបាច់"៖ ស្ថានីយ៍ប្រេងឥន្ធនៈ ហាងងាយស្រួល ហាងលក់គ្រឿងបន្លាស់រថយន្ត អ្នកទទួលបានរូបភាព។

ដែលបានផ្តល់ឱ្យនោះ, ខ្ញុំបាន មាន ស្រឡាញ់ក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យដែលហៅខ្លួនឯង តម្រូវការលក់រាយ REIT (RTL)មែនទេ?

Necessity Retail កាន់កាប់អ្នកជួលទោលជាង 1,000 និង "ថាមពលបើកចំហ យុថ្កា និងមជ្ឈមណ្ឌលគ្រឿងទេស" នៅក្នុងរដ្ឋចំនួន 48 ដែលត្រូវបានជួលសុទ្ធលើកិច្ចព្រមព្រៀងរយៈពេលវែងជាចម្បង។ អ្នកជួលរបស់វាមកពីឧស្សាហកម្មចំនួន 44 ផ្សេងៗគ្នា - រួមទាំងឧស្ម័ន/ភាពងាយស្រួល ការថែទាំសុខភាព និងភោជនីយដ្ឋានដែលផ្តល់សេវាកម្មរហ័ស - ដោយគ្មានឧស្សាហកម្មណាមួយដែលរួមបញ្ចូលច្រើនជាង 8% នៃការជួលត្រង់។

ហេតុអ្វីបានជា REIT ដ៏ធំបែបនេះស្តាប់ទៅមិនច្បាស់? មែនហើយ ទើបតែមួយឆ្នាំមុនវាបានប្តូរឈ្មោះពី ទំនុកចិត្តហិរញ្ញវត្ថុអាមេរិក (AFIN)- ឈ្មោះមួយ។ ខ្ញុំបានរុករកនៅឆ្នាំ ២០២០. ខ្ញុំបានកត់សម្គាល់ថាការប៉ះពាល់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរចំពោះភោជនីយដ្ឋាន ការកម្សាន្ត អ្នកលក់រាយ និងទ្រព្យសម្បត្តិការិយាល័យគឺជា "ទំនួលខុសត្រូវ" ចំពេលមានកូវីដ ប៉ុន្តែវាអាចមើលទៅហាក់ដូចជាការចរចាទិញទំនិញដោយសារតែសក្តានុពលនៃការស្តារឡើងវិញនូវមេរោគ COVID-19 ។

ឆ្ពោះទៅមុខយ៉ាងលឿនមកដល់ថ្ងៃនេះ ហើយ RTL មានបញ្ហាខុសគ្នាច្រើន ពោលគឺបំណុល។

នៅជិតដំណាច់ឆ្នាំ 2021 វាបានប្រកាសពីការទិញយកទ្រព្យសកម្មលក់រាយចំនួន 1.3 ដុល្លារចំនួន 81 ពាន់លានដុល្លារពីក្រុមហ៊ុន CIM Real Estate Finance Trust ក៏ដូចជាការដកហូតទ្រព្យសម្បត្តិការិយាល័យមិនមែនស្នូលចំនួន XNUMX ផងដែរ។

ដំណឹងល្អ? RTL បានបន្ទាបការផ្តោតអារម្មណ៍អ្នកជួលកំពូល 10 របស់ខ្លួន និងកាត់បន្ថយការប៉ះពាល់នឹងកន្លែងការិយាល័យពី 7% ទៅ 1% ។ គុណវិបត្តិ? បន្ទុកបំណុលធំកាន់តែធំ។ REIT នេះឥឡូវនេះមានបំណុលសុទ្ធចំនួន 2.8 ពាន់លានដុល្លារ ដែលស្មើនឹងជិត 10 ដងនៃ EBITDA ដែលបានកែតម្រូវរបស់វា និងច្រើនជាង XNUMX ដងនៃទីផ្សារភាគហ៊ុនរបស់វា!

សម្រាប់អ្វីដែលវាមានតម្លៃ ការគ្របដណ្តប់លើភាគលាភនៅទីនេះមិនមែនជាកង្វល់ដ៏ភ្លឺស្វាងនោះទេ ដោយភាគលាភតំណាងឱ្យត្រឹមតែ 83% នៃមូលនិធិដែលបានកែសម្រួលរយៈពេល 12 ខែពីប្រតិបត្តិការ (FFO) ។ ប៉ុន្តែបន្ទុកបំណុលខ្ពស់ និងកង្វះកាតាលីករជាក់ស្តែង ផ្តល់ឱ្យខ្ញុំនូវការផ្អាកបន្តិចអំពី RTL ។

Global Net Lease (GNL)

ទិន្នផលភាគលាភ៖ 11.4%

Global Net Lease (GNL) គឺជា REIT ពាណិជ្ជកម្ម ដែលដូចជា "សកល" នៅក្នុងឈ្មោះរបស់វាមានន័យថា ប្រតិបត្តិការមិនត្រឹមតែនៅទីនេះនៅក្នុងសហរដ្ឋអាមេរិកប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែនៅក្នុងប្រទេសចំនួន 10 ផ្សេងទៀត រួមទាំងចក្រភពអង់គ្លេស ហូឡង់ ហ្វាំងឡង់ និងប្រទេសបារាំង។ វាកាន់កាប់អចលនទ្រព្យចំនួន 311 ដែលជួលទៅឱ្យអ្នកជួលចំនួន 140 នាក់នៅក្នុងឧស្សាហកម្មចំនួន 50 ទោះបីជាការផ្តោតអារម្មណ៍នៃឧស្សាហកម្មគឺខ្ពស់ជាងបន្តិច - សេវាកម្មហិរញ្ញវត្ថុ (13%) និងការផលិតរថយន្ត (12%) គឺជាផ្នែកទាំងពីរនៃផលប័ត្រ។

ផ្នែកផ្សេងទៀតនៃឈ្មោះរបស់វាគឺ "Net Lease" ដែលដូចជា RTL គឺជាហេតុផលដែលចូលចិត្តវា។ ការជួលសុទ្ធជាការរំលឹក គឺជា "សុទ្ធ" នៃការធានារ៉ាប់រង ការថែទាំ និងពន្ធ ដែលមានន័យថាវាគ្រាន់តែប្រមូលការជួល ហើយទុកអ្វីៗផ្សេងទៀតឱ្យអ្នកជួលដើម្បីដោះស្រាយ។ នោះមានន័យថាអថេរតិចជាងសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ GNL ដែលត្រូវព្រួយបារម្ភ។ ប្រាក់ចំណេញគឺអាចព្យាករណ៍បាន និងអាចទុកចិត្តបានជាងការជួលបែបប្រពៃណី។

ដូច្នេះតើមានអ្វី ខុស ជាមួយ GNL?

សម្រាប់អ្នកចាប់ផ្តើមដំបូង Global Net Lease គឺស្ថិតក្នុងចំណោម REITs ជាច្រើនដែលកាត់ចូលទៅក្នុងភាគលាភរបស់ពួកគេដោយសារតែ COVID។ ជាពិសេស ក្រុមហ៊ុនបានកាត់បន្ថយការទូទាត់របស់ខ្លួនពី 25% ទៅ 40 សេនក្នុងមួយហ៊ុនក្នុងខែមេសា ឆ្នាំ 2020 ហើយវាមិនបានមើលទៅក្រោយទេ។

ប្រសិន​បើ​មាន​ការ​ថយ​ចុះ​ណា​មួយ នោះ​គឺ​ថា​ការ​ទូទាត់​បច្ចុប្បន្ន​មាន​និរន្តរភាព​ជាង។ អនុបាតការទូទាត់របស់ AFFO គឺ 93% ដែលមានសុវត្ថិភាពគ្រប់គ្រាន់ ប៉ុន្តែខ្លាឃ្មុំនឹងមើលយ៉ាងដិតដល់ក្នុងប៉ុន្មានខែខាងមុខនេះ។

ផងដែរដូចជាការលក់រាយចាំបាច់ GNL មានបំណុលខ្ពស់ណាស់ចំនួន $ 2.2 ពាន់លានដុល្លារ។ វាមិនអាក្រក់ទេយ៉ាងហោចណាស់បើប្រៀបធៀប - វាត្រូវបានកែតម្រូវ 8x EBITDA និង 1.5x ទីផ្សាររបស់វា។ ហើយអត្រាការប្រាក់ជាមធ្យមដែលមានទម្ងន់ដែលវាត្រូវបានបង់លើបំណុលនោះ (3.5%) គឺល្អជាង RTL បន្តិច (4.2%) ។

ដូច្នេះ Global Net Lease ប្រាកដជាមានឬសរបស់វា។ ប៉ុន្តែសម្រាប់អ្នកវិនិយោគភាគលាភកាន់តែឈ្លានពាន GNL ដែលជាការលេងអចលនទ្រព្យចម្រុះជាតិសាសន៍ដ៏កម្រដែលជួញដូរក្នុងកម្រិតដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញបើប្រៀបធៀបទៅនឹង AFFO និង EBITDA ដែលបានកែតម្រូវ - អាចសមនឹងវិក័យប័ត្រ។

ចំណូលការិយាល័យទ្រព្យសម្បត្តិជឿទុកចិត្ត (អូអាយអាយ)

ទិន្នផលភាគលាភ៖ 13.2%

ពេលខ្លះ សូម្បីតែស្ថានភាពដែលមើលទៅអាក្រក់បំផុតក៏អាចទទួលបានផលចំណេញដែរ។

ចូរ​យក ចំណូលការិយាល័យទ្រព្យសម្បត្តិជឿទុកចិត្ត (អូអាយអាយ), ឧទាហរណ៍។ REIT នេះកាន់កាប់អចលនទ្រព្យចំនួន 160 ដែលខ្លួនជួលជាចម្បងទៅឱ្យអ្នកជួលទោលដែលមានគុណភាពខ្ពស់ - មិនត្រឹមតែអាជីវកម្មប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក៏មានអង្គភាពរដ្ឋាភិបាលផងដែរ។ និង ត្រឡប់មកវិញនៅពេលដែលខ្ញុំបានពិនិត្យមើលវានៅក្នុងខែតុលា ឆ្នាំ 2022វាត្រូវបានជាប់គាំងនៅក្នុងការធ្លាក់ចុះរយៈពេលមួយទស្សវត្ស ដែលពិតជាកើនឡើងយឺត - ភាគហ៊ុន OPI ត្រូវបានកាត់បន្ថយជិតពាក់កណ្តាល។

ប៉ុន្តែដូចដែលវាពិបាកធ្វើជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិការិយាល័យនៅក្នុងសម័យ WFH ទាំងនេះ OPI មិនមែនគ្មានគុណសម្បត្តិរបស់វានោះទេ។ ហើយនៅពេលនោះ ខ្ញុំបាននឹកគិតថា "ប្រហែលជាទីផ្សារកំពុងលក់ OPI"។

សូមបញ្ជាក់ឱ្យច្បាស់៖ OPI កំពុងប្រយុទ្ធប្រឆាំងនឹងសមរភូមិឡើងភ្នំដែលបានចាប់ផ្តើមជាយូរមកហើយមុនពេល COVID។

ពាក្យ "WFH" "ការងារពីចម្ងាយ" និង "ការទំនាក់ទំនងតាមទូរគមនាគមន៍" ប្រហែលជាកំពុងពេញនិយមនៅឆ្នាំ 2020 ប៉ុន្តែក្រុមហ៊ុនអាមេរិកបានកំពុងផ្អៀងទៅរកស្ថានភាពការងារដែលអាចបត់បែនបានជាច្រើនឆ្នាំ ពោលគឺកូវីដគ្រាន់តែផ្តល់និន្នាការគួរសម។

នៅតែភ្នាល់ ប្រឆាំង Office Properties Income Trust យ៉ាងហោចណាស់នៅពេលនេះ អាចមានគ្រោះថ្នាក់។ ខណៈពេលដែលវាបានត្រលប់មកវិញជិត 20% នៃតម្លៃរបស់វាក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានខែកន្លងមកនេះ ភាគហ៊ុននៅតែមានតម្លៃថោកបំផុត ត្រឹមតែ 4 ដង CAD (សាច់ប្រាក់ដែលអាចរកបានសម្រាប់ការចែកចាយ ដែលជារង្វាស់ប្រាក់ចំណេញជំនួសសម្រាប់ REITs មួយចំនួន) ។ ប្រសិនបើអ្នកចង់ប្រើរង្វាស់ REIT ប្រពៃណីកាន់តែច្រើន OPI ជួញដូរនៅតិចជាង XNUMXx FFO ធម្មតារបស់វា។

លើសពីនេះទៅទៀត OPI មិនមែនជា REIT ដែលមានមូលដ្ឋាននៅទីក្រុងញូវយ៉ក ដែលធ្វើឱ្យអ្នកជួលហូរឈាមនោះទេ។ វា​ជា​តំបន់​ជាយក្រុង​ច្រើន​ជាង ដោយ​មាន​ការ​កាន់កាប់​បច្ចុប្បន្ន 96% ។ យ៉ាងពេញលេញមួយភាគបីនៃភតិកៈរបស់ខ្លួនគឺជាអង្គភាពរបស់រដ្ឋាភិបាល ឬអ្នកម៉ៅការ—ជាប្រភេទអ្នកជួលដែលជាប់នឹងការិយាល័យរបស់ពួកគេ។ ហើយបន្ទាប់ពីពីរបីឆ្នាំនៃការផ្តល់ភាពបត់បែនដោយគ្មានការរារាំង និយោជកជាច្រើននៅទីបំផុតចាប់ផ្តើមរុញច្រាន និងទាមទារឱ្យកម្មករចំណាយពេលពីរបីថ្ងៃនៅក្នុងការិយាល័យវិញ។

Brett Owens គឺជាប្រធានអ្នកយុទ្ធសាស្ត្រខាងការវិនិយោគ ទស្សនវិស័យផ្ទុយ។ សម្រាប់គំនិតចំណូលកាន់តែអស្ចារ្យទទួលយករបាយការណ៍ពិសេសចុងក្រោយបំផុតរបស់អ្នកដោយឥតគិតថ្លៃ៖ ផលប័ត្រចូលនិវត្តន៍ដំបូងរបស់អ្នក៖ ភាគលាភដ៏ធំ—ជារៀងរាល់ខែ—ជារៀងរហូត.

ការបង្ហាញ: គ្មាន