គំនិតអចលនទ្រព្យ គំនូរ 3D ។
getty
ការជឿទុកចិត្តលើការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ (REITs) គឺជាអ្នកបង្កើតការចូលនិវត្តន៍នៅពេលនេះ។ មនុស្សជាច្រើនកំពុងបង់ភាគលាភដែលមាន បី ឬសូម្បីតែ បួនដង ទីផ្សារជាមធ្យម។
លើសពីនេះ ម្ចាស់ផ្ទះទាំងនេះមានតម្លៃថោក។ ពួកគេកំពុងជួញដូរនៅលំហូរសាច់ប្រាក់ច្រើនដែលធ្វើឱ្យពួកគេចរចារបើធៀបនឹង S&P 500។
ហេតុអ្វីបានជាកិច្ចព្រមព្រៀងទាំងនេះមាន? អត្រាកើនឡើង។
ក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លី អត្រាខ្ពស់ជាងនេះមានន័យថា ការចំណាយខ្ពស់នៃដើមទុនសម្រាប់ REITs និងការប្រកួតប្រជែងកាន់តែច្រើនសម្រាប់ប្រាក់ចំណូល (ដោយសារទិន្នផលសញ្ញាប័ណ្ណកើនឡើងផងដែរ)។ នោះបានធ្វើឲ្យភាគហ៊ុនអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះ ដែលជាដំណឹងល្អសម្រាប់យើងអ្នកវិនិយោគភាគលាភ ព្រោះវាមានន័យថាពួកគេ។ បង់បន្ថែម.
REIT/SPY Yield Comp
ទស្សនវិស័យផ្ទុយ
ថ្ងៃនេះ យើងនឹងក្រឡេកមើល REITs បីកញ្ចប់ដ៏គួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើលដែលផ្តល់ទិន្នផល 3x ទៅ 4x ទីផ្សារភាគហ៊ុនកាន់តែទូលំទូលាយ ហើយកំពុងដំណើរការមិនត្រឹមតែវិស័យនេះក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានខែកន្លងទៅនេះប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែ S&P 500 ដែលដំណើរការបានប្រសើរជាងមុន។
ហើយអូដោយវិធីនេះ REITs នីមួយៗមាន បង្កើនភាគលាភរបស់ពួកគេក្នុងឆ្នាំកន្លងទៅ. តោះចូលទៅក្នុងពួកគេ។
អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មច្នៃប្រឌិត (IIPR)
ទិន្នផលភាគលាភ៖ 6.5%
ឃ្លាំង និងមជ្ឈមណ្ឌលភស្តុភារគឺស្ថិតក្នុងចំណោមប្រភេទ REITs ដ៏ពេញនិយមបំផុត - ប៉ុន្តែទោះបីជាមានឈ្មោះក៏ដោយ នោះមិនមែនជាអ្វីនោះទេ។ អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មច្នៃប្រឌិត (IIPR) គឺ។
វាជាស្មៅ REIT ។
ដើម្បីឱ្យកាន់តែជាក់លាក់ IIPR គឺជាការលេងអចលនទ្រព្យដ៏កម្រដែលផ្តល់ដើមទុនសម្រាប់ឧស្សាហកម្មកញ្ឆាដែលត្រូវបានគ្រប់គ្រង។ វាមានកម្មវិធីលក់-ជួលត្រលប់វិញ ដែលវាទិញអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម និងលក់រាយឯករាជ្យ (ជាចម្បងកន្លែងដាំដុះកញ្ឆា) ហើយជួលពួកគេមកវិញ ដោយផ្តល់ឱ្យប្រតិបត្តិករកញ្ឆាជាមួយនឹងការហូរចូលនៃដើមទុនយ៉ាងច្រើនដើម្បីពង្រីកប្រតិបត្តិការរបស់ពួកគេ។
ផលប័ត្រលទ្ធផលបច្ចុប្បន្នស្ថិតនៅលើអចលនទ្រព្យចំនួន 111 ដែលរួមមានប្រហែល 8.7 លានហ្វីតការ៉េដែលអាចជួលបានក្នុង 19 រដ្ឋ។
អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មប្រកបដោយភាពច្នៃប្រឌិតបានធ្វើឱ្យវិស័យ REIT មានការអាម៉ាស់ចាប់តាំងពីការផ្តល់ជាសាធារណៈដំបូងនៅខែធ្នូ ឆ្នាំ 2016 ដែលត្រលប់មកវិញច្រើនជាង 600% ដល់ 28% របស់វិស័យនេះ ប៉ុន្តែដូចជាភាគហ៊ុនរីកចម្រើនជាច្រើន IIPR បានតស៊ូនៅឆ្នាំ 2022។ ភាគហ៊ុននេះធ្លាក់ចុះជិត 60% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ រហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ន សូម្បីតែជាមួយនឹងការត្រលប់មកវិញនាពេលថ្មីៗនេះ ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការឈឺចាប់យ៉ាងខ្លាំងដែលកំពុងត្រូវបានទទួលនៅទូទាំងឧស្សាហកម្មកញ្ឆា។
ប៉ុន្តែ IIPR បានផ្លាស់ប្តូរពីទាំងអចលនទ្រព្យ និងកញ្ឆាក្នុងរយៈពេលបីខែកន្លងមកនេះ។ up 19% ធៀបនឹងវ័យកណ្តាល បាត់បង់ សម្រាប់តំបន់ទាំងពីរនៃទីផ្សារនេះ។
របាយការណ៍ត្រីមាសទីបីដ៏អស្ចារ្យបានជួយ។ មូលនិធិដែលបានកែសម្រួលរបស់ក្រុមហ៊ុនពីប្រតិបត្តិការ (AFFO) បានកើនឡើង 25% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ដល់ 2.13 ដុល្លារក្នុងមួយហ៊ុន—លើសពីអ្វីដែលត្រូវការដើម្បីគ្របដណ្តប់ 1.80 ដុល្លារក្នុងមួយភាគលាភ។ (ហើយ AFFO រហូតដល់ប្រាំបួនខែគឺកើនឡើង 32%) ។
ដោយវិធីនេះ ភាគលាភនោះបានកើនឡើងដូចជាស្មៅ។ នោះ 1.80 ដុល្លារក្នុងមួយហ៊ុនគឺ 20% ប្រសើរជាងឆ្នាំមុន ហើយវាបានកើនឡើង 64% ជារៀងរាល់ឆ្នាំចាប់តាំងពីការបង់ប្រាក់ 15 សេនដំបូងក្នុងឆ្នាំ 2017 ។
ការវាយតម្លៃគឺមិនអីទេ ប៉ុន្តែប្រាកដជាមិនអស្ចារ្យទេ។ ទោះបីជាមានការធ្លាក់ឈាមដ៏ធំនៃភាគហ៊ុននៅឆ្នាំ 2022 ក៏ដោយ IIPR ជួញដូរនៅ AFFO ច្រើនជាង 13 ដងដែលបានព្យាករណ៍ដោយឆ្លុះបញ្ចាំងពីទំនុកចិត្តជាច្រើនដែលនៅសេសសល់ក្នុងភាគហ៊ុនទោះបីជាមានការធ្លាក់ភ្លៀងធ្លាក់ក៏ដោយ។
ស៊ីម៉ូនអចលនទ្រព្យគ្រុប
ទិន្នផលភាគលាភ៖ 6.2%
អ្នកណាដែលនិយាយថាផ្សារទំនើបត្រូវបានគេសម្លាប់—ល្អ ពួកគេនៅតែអាចនិយាយត្រូវ ប៉ុន្តែផ្សារទំនើប mega-REIT Simon Property Group (SPG) យ៉ាងហោចណាស់បង្ហាញសញ្ញានៃជីវិត។
Simon មានអចលនទ្រព្យជាង 250 នៅទូទាំងពិភពលោក រួមទាំងទីតាំងនៅក្នុងទីផ្សារធំបំផុតទាំង 25 របស់សហរដ្ឋអាមេរិកតាមចំនួនប្រជាជន។ ការផ្តោតឡាស៊ែរលើអចលនទ្រព្យដែលធ្វើពីឥដ្ឋនិងបាយអដោយធម្មជាតិបានធ្វើឱ្យវាក្លាយជាប៉ារ៉ាសិតក្នុងអំឡុងពេលចាប់ផ្តើមនៃ COVID ហើយខណៈពេលដែលភាគហ៊ុន SPG នៅទីបំផុតបានកើតឡើងនៅក្នុងការខ្សឹបខ្សៀវនៃកម្រិតខ្ពស់មុន COVID របស់ពួកគេកាលពីឆ្នាំមុន ពួកគេបានតស៊ូម្តងទៀតនៅឆ្នាំ 2022 ។ ច្រើនជាង 20% ។
ស៊ីម៉ូនមានគ្រាប់បាល់នៃត្រីមាសទី 160 ដោយខ្លួនឯង ដែលក្នុងនោះវាបានយកឈ្នះការប៉ាន់ប្រមាណរបស់ FFO បានផ្តល់ការកែលម្អ YoY 94.5 ចំណុចជាមូលដ្ឋានដល់ការកាន់កាប់ដល់ 900% បានចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាជួលថ្មីចំនួន 2 និងបានបង្កើនការជួលមូលដ្ឋានអប្បបរមាតិចជាង XNUMX% ។ .
តើអ្វីជំរុញឱ្យជោគជ័យ? ជាការប្រសើរណាស់ និន្នាការឆ្ពោះទៅរកការទិញទំនិញតាមអ៊ីនធឺណិត ដែលបានពន្លឿនក្នុងអំឡុងពេល COVID បានទាញមកវិញនូវអាជីវកម្មបន្តិចបន្តួច ដើម្បីបន្តការបើកហាង។ ប៉ុន្តែ SPG និងប្រតិបត្តិករផ្សារទំនើបផ្សេងទៀតកំពុងទទួលបានភាពច្នៃប្រឌិតបន្ថែមទៀតអំពីកន្លែងរបស់ពួកគេ ដោយបើកវាឡើងដល់បន្ទប់រួមការងារ ស្ប៉ា កន្លែងហាត់ប្រាណ និងអ្នកជួលផ្សារទំនើបដែលមិនមែនជាប្រពៃណីផ្សេងទៀត។
គួរកត់សម្គាល់ផងដែរនោះគឺថា Simon បានបង្កើនការទូទាត់របស់ខ្លួនដល់ $1.80 ក្នុងមួយហ៊ុន ដែលខ្ពស់ជាងប្រហែល 9% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។
ដើម្បីឱ្យច្បាស់៖ SPG បានលួចយកភាគលាភរបស់ខ្លួនចំនួន 38% ក្នុងឆ្នាំ 2020 មកត្រឹម $1.30 ក្នុងមួយហ៊ុនពី $2.10 ពីមុន។ ដូច្នេះ ភាគទុនិកនៅតែមិនការ៉េទាំងស្រុង ប៉ុន្តែ SPG បាននិងកំពុងបង្កើនការទូទាត់របស់ខ្លួន។ រៀងរាល់ត្រីមាស សម្រាប់ពីរឆ្នាំឥឡូវនេះ។ ហើយភាគលាភនោះមានត្រឹមតែ 60% នៃ FFO របស់ Q3 ដូច្នេះការគ្របដណ្តប់មិនមែនជាបញ្ហានៅទីនេះទេ។
អ្វីដែលជាបញ្ហាគឺ SPG headwind សំខាន់នឹងត្រូវប្រឈមនឹងការធ្លាក់ចុះសេដ្ឋកិច្ចដែលគ្រាន់តែអ្នកសេដ្ឋកិច្ចនិងអ្នកយុទ្ធសាស្ត្រទាំងអស់កំពុងព្យាករណ៍។ ផ្សារទំនើបជាទូទៅ និងជាពិសេស SPG មានការតស៊ូនៅពេលដែលសេដ្ឋកិច្ចធ្លាក់ចុះ។ ដូច្នេះ វានៅតែមានកន្លែងសម្រាប់ស្ថានភាពរបស់ Simon កាន់តែអាក្រក់ពីមុន ហើយប្រសិនបើនៅទីបំផុត វានឹងកាន់តែប្រសើរឡើង។
Getty Realty (GTY)
ទិន្នផលភាគលាភ៖ 5.4%
អ្នកឯកទេស REIT លក់រាយអ្នកជួលតែមួយ Getty Realty (GTY) គឺជា unicorn ក្នុងឆ្នាំ 2022។ វាមិនត្រឹមតែដំណើរការល្អជាងវិស័យអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានខែកន្លងទៅនេះ និងពេញមួយឆ្នាំនោះទេ វាពិតជាបានផ្តល់ប្រាក់ចំណេញ (នៅលើមូលដ្ឋានត្រឡប់មកវិញសរុប) រហូតមកដល់ពេលនេះក្នុងឆ្នាំ 2022។
GTY កំណត់ពាក្យថា "គួរឱ្យធុញគឺស្រស់ស្អាត" ។
នេះគឺជា REIT ជួលសុទ្ធដ៏ធំមួយ ដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិច្រើនជាង 1,000 នៅទូទាំង 38 រដ្ឋ និង Washington, DC ប៉ុន្តែអ្នកលក់រាយរបស់វាមានភាពសក្តិសមដូចជា៖ លាងរថយន្ត គ្រឿងបន្លាស់រថយន្ត និងហាងលក់សេវាកម្ម ភាពងាយស្រួល និងស្ថានីយ៍ប្រេងឥន្ធនៈ។ អ្នកជួលរួមមាន វ៉ាល់វ៉ូលីន (VVV
ដូច្នេះ ការទាក់ទាញនៅទីនេះ ច្បាស់ណាស់មិនមែនជាកំណើនដ៏លំបាកនោះទេ វាជាស្ថេរភាព។ ហើយអ្នកនឹងរកឃើញថានៅក្នុងច្រើនជាងផលប័ត្រអចលនទ្រព្យ។
បងប្អូនប្រុសជាច្រើននាក់ដែលមានទំនួលខុសត្រូវរបស់ខ្លួនកំពុងមមាញឹកចំណាយលើការប្រាក់ពីអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់។ ប៉ុន្តែក្រុមអ្នកវិភាគរបស់ Baird គូសបញ្ជាក់អំពី "អានុភាពទាបរបស់ Getty មិនមានកាលកំណត់នៃបំណុលរយៈពេលជិត និងមិនមានបញ្ហាជាក់ស្តែងនៅលើផ្តេកទេ" ។ នោះបានអនុញ្ញាតឱ្យពួកគេផ្តោតលើការវិនិយោគនៅក្នុង (ទាំងការទិញ និងអភិវឌ្ឍ) អចលនទ្រព្យថ្មី ខណៈដែលអាជីវកម្មផ្សេងទៀតកំពុងស្វែងរកការចាកចេញ។
ភាគលាភគូររូបភាពស្រដៀងគ្នា។ ការដំឡើងប្រាក់បៀវត្សរ៍ចុងក្រោយបំផុតគឺការដំឡើង 5% ដល់ 41 សេនក្នុងមួយហ៊ុន ដែលសមស្របនឹងកំណើនភាគលាភប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យម 5.1% ក្នុងរយៈពេល XNUMX ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។ ប៉ុន្តែបើប្រៀបធៀបទៅនឹង REITs ជាច្រើនដែលត្រូវត្រលប់មកវិញនៅលើខ្សែសង្វាក់ភាគលាភក្នុងអំឡុងពេល COVID ភាពស្ថិតស្ថេរប្រភេទនោះត្រូវបានស្វាគមន៍។
Brett Owens គឺជាប្រធានអ្នកយុទ្ធសាស្ត្រខាងការវិនិយោគ ទស្សនវិស័យផ្ទុយ។ សម្រាប់គំនិតចំណូលកាន់តែអស្ចារ្យទទួលយករបាយការណ៍ពិសេសចុងក្រោយបំផុតរបស់អ្នកដោយឥតគិតថ្លៃ៖ ផលប័ត្រចូលនិវត្តន៍ដំបូងរបស់អ្នក៖ ភាគលាភដ៏ធំ—ជារៀងរាល់ខែ—ជារៀងរហូត.
ការបង្ហាញ: គ្មាន
ប្រភព៖ https://www.forbes.com/sites/brettowens/2022/11/14/3-high-quality-high-yield-reits-bucking-the-market-trend/