REITs ទិន្នផលខ្ពស់ចំនួន 3 សម្រាប់ប្រាក់ចំណូលភាគលាភប្រកបដោយសុវត្ថិភាព

ការជឿទុកចិត្តលើការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ ឬ REITs ជាទូទៅគឺជាកន្លែងដ៏ល្អមួយដើម្បីស្វែងរកប្រាក់ចំណូលភាគលាភប្រកបដោយសុវត្ថិភាព និងទាក់ទាញ។ នេះគឺដោយសារតែពួកគេទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីការបង់ពន្ធសាជីវកម្មសូន្យ ហើយត្រូវបានតម្រូវដោយច្បាប់ដើម្បីបង់ចេញយ៉ាងហោចណាស់ 90% នៃប្រាក់ចំណូលជាប់ពន្ធជាភាគលាភដល់ម្ចាស់ភាគហ៊ុនរបស់ពួកគេ។ លើសពីនេះ ភាគច្រើននៃ REITs ទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីលក្ខណៈការពារ និងស្ថិរភាពនៃប្រាក់ចំណូលកិច្ចសន្យាជួលអចលនទ្រព្យ។

ជាលទ្ធផល វាមិនមែនជារឿងគួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើលទេដែល REITs blue-chip ជាច្រើនដែលមានរយៈពេលជាច្រើនទសវត្សរ៍មកនេះ ឥឡូវនេះបានចូលរួមក្នុងចំណាត់ថ្នាក់នៃក្រុមហ៊ុនដែលរីកចម្រើនភាគលាភបំផុតរបស់ពិភពលោកដូចជា Dividend Aristocrats (25+ ឆ្នាំជាប់គ្នានៃការកើនឡើងភាគលាភ) និង/ឬ Dividend Kings (50+ ឆ្នាំជាប់គ្នានៃកំណើនភាគលាភ)។

នៅទីនេះ យើងនឹងពិនិត្យមើល REITs ដែលផ្តល់ទិន្នផលខ្ពស់ចំនួនបីដែលផ្តល់ភាគលាភប្រកបដោយសុវត្ថិភាព និងជាស្តេចភាគលាភ ឬ Dividend Aristocrat ។

Aristocrat វ័យក្មេងនៅក្នុងលក្ខខណ្ឌ 'ផ្លាស់ទីក្នុង'

Essex Property Trust (ESS) បានចូលរួមជាមួយក្លឹប Dividend Aristocrats នាពេលថ្មីៗនេះ ដោយសារវាបានបង្កើនភាគលាភរបស់ខ្លួនសម្រាប់រយៈពេល 28 ឆ្នាំជាប់ៗគ្នា។ ដោយសារទស្សនវិស័យកំណើនរយៈពេលវែងដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញរបស់ខ្លួន តារាងតុល្យការតារា និងអនុបាតការទូទាត់បែបអភិរក្ស យើងរំពឹងថាវានឹងបន្តបង្កើនភាគលាភរបស់ខ្លួនសម្រាប់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំខាងមុខ។

គំរូអាជីវកម្មរបស់វាមានជាចម្បងនៃការអភិវឌ្ឍន៍ ការអភិវឌ្ឍន៍ឡើងវិញ ការគ្រប់គ្រង ការទិញ និងលក់សហគមន៍ផ្ទះល្វែងលំនៅដ្ឋានពហុគ្រួសារនៅ West Coast ។ បច្ចុប្បន្ន​វា​មាន​អាផាតមិន​ជាង 60,000 យូនីត ដែល​រីក​រាលដាល​ពាសពេញ​សហគមន៍​រាប់រយ។

វារីករាយនឹងអត្ថប្រយោជន៍ប្រកួតប្រជែងដែលបង្កើតអាល់ហ្វាសំខាន់ៗចំនួនបីពីគំរូអាជីវកម្មនេះ។

ទីមួយ វាអាចអភិវឌ្ឍអចលនទ្រព្យពហុគ្រួសារ ហើយបន្ទាប់មកលក់វាដោយប្រាក់ចំណេញយ៉ាងសំខាន់។ ទីពីរ វាអាចប្រើប្រាស់ជំនាញ និងបណ្តាញអាជីវកម្មរបស់ខ្លួនដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យ ហើយបន្ទាប់មកចូលរួមក្នុងសកម្មភាពអភិវឌ្ឍឡើងវិញដែលបង្កើនតម្លៃដែលផ្តល់ផលចំណេញដែលកែតម្រូវហានិភ័យដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញសម្រាប់ម្ចាស់ភាគហ៊ុន។ ទីបី ការផ្តោតលើភូមិសាស្ត្ររបស់វាមានន័យថាវាដំណើរការនៅក្នុងទីផ្សារដែលផ្គត់ផ្គង់ដោយឧបសគ្គជាមួយនឹងមូលដ្ឋានគ្រឹះសេដ្ឋកិច្ចដ៏រឹងមាំ។ ជាលទ្ធផល មានការគម្រាមកំហែងតិចតួចនៃការផ្គត់ផ្គង់លើសដែលជន់លិចទីផ្សារ ដែលមានន័យថាទ្រព្យសម្បត្តិរបស់វាមានកំពែងរឹងមាំនៅជុំវិញពួកគេ។ ដោយសារកំណើនការងារដែលជំរុញដោយវិស័យបច្ចេកវិទ្យានៅក្នុងទីផ្សាររបស់ខ្លួន និងការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត រួមជាមួយនឹងសមត្ថភាពនៃការអភិវឌ្ឍន៍ និងការអភិវឌ្ឍឡើងវិញ ESS មានអនាគតភ្លឺស្វាង។

ESS ក៏បានបង្ហាញឱ្យឃើញផងដែរនូវភាពធន់នឹងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចដោយសារតែការផ្តល់នូវភាពចាំបាច់ជាមូលដ្ឋានដែលធ្វើឱ្យលំហូរសាច់ប្រាក់ និងទម្រង់កំណើនភាគលាភមើលទៅកាន់តែមានសក្តានុពលនៅក្នុងព្រឹត្តិការណ៍ដែលយើងជួបប្រទះនឹងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចធ្ងន់ធ្ងរនាពេលខាងមុខ។ ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើមូលនិធិពីប្រតិបត្តិការ (FFO) ក្នុងមួយហ៊ុនពិតជាបានកើនឡើងក្នុងអំឡុងពេលវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចចុងក្រោយពី 5.57 ដុល្លារក្នុងឆ្នាំ 2007 ដល់ 6.14 ដុល្លារក្នុងឆ្នាំ 2008 ហើយបន្ទាប់មក 6.74 ដុល្លារក្នុងឆ្នាំ 2009 ។

នៅពេលរួមបញ្ចូលគ្នានូវគុណសម្បត្តិប្រកួតប្រជែងរបស់ខ្លួន និងទម្រង់ហានិភ័យទាបជាមួយនឹងទិន្នផលភាគលាភ 4% របស់ខ្លួន និងរំពឹងទុកពី 5-6% FFO និងភាគលាភក្នុងមួយភាគហ៊ុន CAGR ក្នុងរយៈពេលពាក់កណ្តាលទស្សវត្សបន្ទាប់ ESS ផ្តល់នូវទម្រង់រង្វាន់ហានិភ័យដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញសម្រាប់អ្នកវិនិយោគដែលកំពុងស្វែងរកទិន្នផលខ្ពស់ប្រកបដោយសុវត្ថិភាព។ .

រឿងព្រេងរបស់ 'O'

ប្រាក់ចំណូលអចលនទ្រព្យ (O) គឺជាភាគហ៊ុននៃការកើនឡើងភាគលាភដោយសារតែកំណត់ត្រាតាមដានរបស់ខ្លួនក្នុងការបំបែកប្រាក់ចំណេញសរុបរបស់ S&P 500 ចាប់តាំងពីវាបានចេញជាសាធារណៈនៅឆ្នាំ 1994 និងបានទូទាត់ភាគលាភប្រចាំខែដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញដែលវាបានកើនឡើង 27 ឆ្នាំជាប់ៗគ្នា។

វារីករាយជាមួយនឹងទំហំដ៏ធំសម្បើម ជាមួយនឹងផលប័ត្រនៃអចលនទ្រព្យចំនួន 11,733 ដែលត្រូវបានជួលចេញលើការជួលសុទ្ធបីដងដែលមានរចនាសម្ព័ន្ធអភិរក្សទៅឱ្យអ្នកជួលចំនួន 1,147 ។ O មានរយៈពេលជួលជាមធ្យមដែលមានទម្ងន់ 8.8 ឆ្នាំ ហើយបង្កើតបាន 43% នៃប្រាក់ចំណូលពីការជួលរបស់វាពីអ្នកជួលកម្រិតវិនិយោគ ដែលផ្តល់ឱ្យវានូវភាពមើលឃើញខ្ពស់ទៅក្នុងចរន្តសាច់ប្រាក់នាពេលអនាគតរបស់វា។ លំហូរសាច់ប្រាក់នេះក៏បានបង្ហាញឱ្យឃើញផងដែរនូវដំណើរការបានយ៉ាងល្អក្នុងអំឡុងពេលមានវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច ដោយបន្ថែមភាពរឹងមាំនៃទម្រង់របស់វា។

ជាមួយនឹងការវាយតម្លៃឥណទាន A- រយៈពេលជាមធ្យមដែលមានទម្ងន់ 6.3 ឆ្នាំដល់កាលកំណត់សម្រាប់កំណត់ចំណាំ និងមូលបត្របំណុលរបស់ខ្លួន សមាមាត្រការធានារ៉ាប់រងថេរនៃ 5.5x, 95% នៃបំណុលមិនត្រូវបានធានា 88% នៃបំណុលក្នុងអត្រាការប្រាក់ថេរ សាច់ប្រាក់លើសពី 2.5 ពាន់លានដុល្លារ និងបំណុលសុទ្ធចំពោះទម្រង់គាំទ្រប្រចាំឆ្នាំដែលបានកែសម្រួល EBITDA នៃ 5.2x តារាងតុល្យការរបស់ O គឺដូចជាបន្ទាយ។

ភាគហ៊ុន O បច្ចុប្បន្នផ្តល់នូវទិន្នផលភាគលាភដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញ 4.5% ដែលមានសុវត្ថិភាពខ្លាំង ហើយទំនងជានឹងបន្តកើនឡើងជាច្រើនឆ្នាំខាងមុខ ដោយសារគំរូអាជីវកម្ម និងកំណត់ត្រាតាមដានដ៏រឹងមាំរបស់វា។ O ក៏ធ្វើពាណិជ្ជកម្មដោយការបញ្ចុះតម្លៃដ៏មានអត្ថន័យចំពោះមធ្យមភាគប្រវត្តិសាស្រ្តរបស់វានៅលើមូលដ្ឋាន EV/EBITDA, P/AFFO, និង P/NAV ។ គួបផ្សំនឹងការបន្តរំពឹងថានឹងបន្តពាក់កណ្តាលខ្ទង់ប្រចាំឆ្នាំ AFFO ក្នុងមួយភាគហ៊ុន និងទិន្នផលភាគលាភ 4.5% នេះបង្កើតទម្រង់ត្រឡប់មកវិញសរុបដែលបានកែសម្រួលហានិភ័យដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញ។

បង្កើតករណីសហព័ន្ធចេញពី REIT នេះ។

ទីបំផុត Federal Realty Trust (អិលធី) គឺជា REIT ដែលផ្តោតលើការលក់រាយឈានមុខគេ ដែលគ្រប់គ្រង អភិវឌ្ឍ និងអភិវឌ្ឍឡើងវិញនូវមជ្ឈមណ្ឌលទិញទំនិញនៅក្នុងទីផ្សារឆ្នេរសមុទ្រដែលមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់ និងមានប្រជាជនរស់នៅច្រើនក្នុងសហរដ្ឋអាមេរិក ទីផ្សារទាំងនេះទំនងជាជួយ FRT បង្កើតលទ្ធផលការងាររយៈពេលវែង ដោយសារប្រាក់ចំណូលរឹងមាំ និងនិន្នាការកំណើនប្រជាជន។ .

ដោយមានអ្នកជួលច្រើនជាង 3,100 នាក់នៅក្នុងជាង 105 អចលនទ្រព្យ ហើយគ្មានអ្នកជួលតែមួយដែលផ្តល់សូម្បីតែ 3% នៃការជួលមូលដ្ឋានប្រចាំឆ្នាំរបស់ខ្លួន FRT ត្រូវបានការពារយ៉ាងល្អប្រឆាំងនឹងការក្ស័យធនលក់រាយដែលអាចនឹងវិវឌ្ឍន៍នៅពេលដែលពាណិជ្ជកម្មអេឡិចត្រូនិចបន្តកើនឡើង ហើយការធ្លាក់ចុះសក្តានុពលនាពេលអនាគតធ្វើឱ្យប៉ះពាល់ដល់អ្នកលក់រាយ។ និងម្ចាស់ដីរបស់ពួកគេ។

បន្ថែមពីលើការផ្តោតអារម្មណ៍របស់ខ្លួនលើទីផ្សារដែលមានប្រាក់ចំណូលអំណោយផល និងនិន្នាការប្រជាសាស្រ្ត FRT ក៏បង្កើតតម្លៃសម្រាប់ម្ចាស់ភាគហ៊ុនដោយប្រើប្រាស់តារាងតុល្យការ A-rated ដ៏រឹងមាំរបស់ខ្លួនដើម្បីវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្ន និងថ្មីរបស់ខ្លួនក្នុងអត្រាត្រឡប់មកវិញដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញ។ បន្ថែមពីលើការជំរុញកំណើនប្រាក់ចំណូលពីការជួល ការវិនិយោគទាំងនេះក៏រក្សាទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ខ្លួនឱ្យមានភាពស្រស់ស្រាយ និងទាក់ទាញសម្រាប់អ្នកជួល និងអ្នកទិញទំនិញដូចគ្នា ដោយពង្រឹងបន្ថែមនូវទីតាំងប្រកួតប្រជែងរបស់ពួកគេ។

ខណៈពេលដែលពិតជាមិនមែនជាភស្តុតាងនៃការធ្លាក់ចុះសេដ្ឋកិច្ច FRT ដំណើរការបានល្អក្នុងអំឡុងពេលវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចចុងក្រោយ ហើយទំនងជានឹងធ្វើដូច្នេះម្តងទៀតក្នុងអំឡុងពេលវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចបន្ទាប់ដែលផ្តល់ភាពចម្រុះ ភាពខ្លាំងនៃទីផ្សារ និងគុណភាពនៃអ្នកជួល និងទ្រព្យសម្បត្តិរបស់វា។ នៅក្នុងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចចុងក្រោយនេះ FFO-per-share របស់ខ្លួនបានកើនឡើង 6.4% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំក្នុងឆ្នាំ 2008 ធ្លាក់ចុះ 8.8% ក្នុងឆ្នាំ 2009 ហើយបន្ទាប់មកកើនឡើង 10.5% ក្នុងឆ្នាំ 2010។ ជាលទ្ធផល យើងមានទំនុកចិត្តក្នុងការបន្តការ អត្រាកំណើនភាគលាភរយៈពេលវែង។

បន្ទាត់​ខាង​ក្រោម

ជាមួយនឹងភាពមិនប្រាកដប្រជានៃសេដ្ឋកិច្ចនៅកម្រិតខ្ពស់ខ្លាំង ការវិនិយោគប្រាក់ចំណូលប្រកបដោយសុវត្ថិភាព និងទាក់ទាញមានតម្លៃជាងពេលណាទាំងអស់សម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។ ជាមួយនឹង REITs ដែលផ្តល់ទិន្នផលខ្ពស់ និងមានតម្លៃគួរឱ្យទាក់ទាញដូចជា ESS, O, និង FRT វិនិយោគិនអាចចូលទៅកាន់ផលប័ត្រអចលនទ្រព្យល្អបំផុតមួយចំនួន ក្រុមការងារគ្រប់គ្រង និងគំរូអាជីវកម្មនៅក្នុងពិភពលោក ដែលគួរតែបន្តបង្កើតលំហូរនៃប្រាក់ចំណូលសម្រាប់មនុស្សជាច្រើន។ ឆ្នាំខាងមុខ។