3 ភាគហ៊ុនភាគលាភប្រចាំខែដែលផ្តល់ទិន្នផលខ្ពស់។

ខណៈពេលដែលភាគហ៊ុនភាគលាភភាគច្រើនបង់ភាគលាភលើមូលដ្ឋានប្រចាំត្រីមាស មានមួយចំនួនដែលបង់ភាគលាភប្រចាំខែ។

អ្វីដែលល្អអំពីការទូទាត់ភាគលាភប្រចាំខែគឺថា ពួកគេមកញឹកញាប់ជាងភាគលាភប្រចាំត្រីមាស ហើយដូច្នេះអាចធ្វើឱ្យលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំខែរបស់អ្នកចូលនិវត្តន៍មានភាពស៊ីសង្វាក់គ្នា។

លើសពីនេះ ពួកគេផ្តល់នូវការជំរុញផ្លូវចិត្តញឹកញាប់ជាងមុនដល់វិនិយោគិនក្នុងអំឡុងពេលទីផ្សារធ្លាក់ចុះ ដោយផ្តល់ឱ្យពួកគេនូវលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំខែ។ ជាលទ្ធផល វិនិយោគិនទំនងជាមិនសូវលក់នៅពេលមិនសមរម្យទេ នៅពេលកាន់កាប់ភាគហ៊ុនភាគលាភប្រចាំខែ ជាជាងភាគហ៊ុនភាគលាភប្រចាំត្រីមាស ឬសូម្បីតែភាគហ៊ុនដែលមិនបង់ភាគលាភអ្វីទាំងអស់។

ខាងក្រោមនេះ យើងនឹងពិភាក្សាអំពីភាគហ៊ុនភាគលាភប្រចាំខែចំនួនបីដែលមានទិន្នផលគួរឱ្យទាក់ទាញ។

ប្រសិនបើវាអាចធ្វើឱ្យវានៅទីនោះ ...

ក្រុមហ៊ុន SL Green Realty Corp. (SLG) គឺជាក្រុមហ៊ុនវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យ (REIT) ដែលកាន់កាប់ទ្រព្យសម្បត្តិអចលនទ្រព្យដ៏ល្អបំផុតមួយចំនួនរបស់ Manhattan ។ តាម​ពិត វា​ជា​ម្ចាស់​ការិយាល័យ​ធំ​ជាង​គេ​របស់ Manhattan។ ទ្រព្យសម្បត្តិរបស់វាជាទូទៅត្រូវបានគេចង់បានយ៉ាងខ្លាំងដោយក្រុមហ៊ុនសេវាកម្មផ្នែកបច្ចេកវិទ្យា និងហិរញ្ញវត្ថុ ដោយសារតែភាពទាក់ទាញ និងទីតាំងកណ្តាលជាយុទ្ធសាស្ត្រនៅក្នុងមជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្មនៃទីក្រុងញូវយ៉ក។

ខណៈពេលដែលតម្លៃភាគហ៊ុនត្រូវបានទសភាគនាពេលថ្មីៗនេះ វានៅតែបន្តបង្កើតកំណើនសរីរាង្គ។ ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធរបស់ហាងដូចគ្នារបស់ SLG បានកើនឡើង 3.3% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំនៅក្នុង Q4 ខណៈពេលដែលការកាន់កាប់នៅតែរឹងមាំនៅ 91.2% ។ បច្ចុប្បន្នក្រុមហ៊ុនកំពុងមានឱកាសលក់ទ្រព្យសម្បត្តិមួយចំនួនរបស់ខ្លួន និងប្រើប្រាស់ប្រាក់ចំណូលដើម្បីលុបតារាងតុល្យការ និងទិញភាគហ៊ុនដែលបញ្ចុះតម្លៃយ៉ាងខ្លាំងរបស់ខ្លួន។

ឆ្ពោះទៅមុខ យើងជឿជាក់ថាការកាន់កាប់ និងអត្រាជួលរបស់ SLG ទំនងជានឹងងើបឡើងវិញ នៅពេលដែលការបន្តការរីករាលដាលនៃជំងឺ Covid-19 និងការបិទទីក្រុងញូវយ៉កយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរបានរលាយបាត់។ នៅពេលរួមបញ្ចូលគ្នាជាមួយនឹងការទិញភាគហ៊ុនឡើងវិញដោយយុត្តិធម៌ យើងគិតថា SLG អាចបង្កើន FFO របស់ខ្លួន (មូលនិធិពីប្រតិបត្តិការ) ក្នុងមួយហ៊ុននៅ CAGR 5% ក្នុងរយៈពេលពាក់កណ្តាលទសវត្សរ៍ក្រោយ។

នៅពេលដែល SLG ត្រឡប់ទៅ FFO ក្នុងមួយភាគហ៊ុន ការកើនឡើងភាគលាភនាពេលថ្មីៗនេះរបស់វាគួរតែបន្តកំណើនផងដែរ។ ល្អបំផុត ការបញ្ចុះតម្លៃដ៏ធំពី NAV ក៏គួរតែចាប់ផ្តើមបិទផងដែរ។ នៅពេលរួមបញ្ចូលគ្នានូវការវាយតម្លៃដ៏សំខាន់នៃការពង្រីកច្រើនជាមួយនឹងតួលេខពាក់កណ្តាលខ្ទង់ប្រចាំឆ្នាំ FFO ក្នុងមួយភាគហ៊ុន និងទិន្នផលភាគលាភបច្ចុប្បន្ន 8% នោះ SLG ហាក់ដូចជាបេក្ខជនដែលទំនងខ្ពស់សម្រាប់លទ្ធផលសរុបពីរខ្ទង់រយៈពេលវែង។

ហានិភ័យចម្បងចំពោះនិក្ខេបបទនៃការវិនិយោគគឺថា តារាងតុល្យការរបស់ SLG មានអានុភាពច្រើនគួរសម ហើយអត្រាការប្រាក់កំពុងចាប់ផ្តើមស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធដោយសារតែការកើនឡើងអត្រាការប្រាក់។ ប្រសិនបើអត្រា CAP បន្តកើនឡើង ហើយ SLG មិនកាត់បន្ថយអនុបាតអានុភាពរបស់វាឆាប់ៗនេះទេ វាអាចរកឃើញគម្លាតតម្លៃរបស់វាទៅ NAV យ៉ាងឆាប់រហ័ស ហើយភាគហ៊ុនរបស់វាប្រហែលជាមិនមានតម្លៃទាបជាងនេះទេ។

នោះបាននិយាយថាសក្តានុពលត្រឡប់មកវិញសរុបនឹងនៅតែទំនងជាមានភាពទាក់ទាញនៅពេលដែលរួមបញ្ចូលគ្នានូវភាគលាភប្រចាំខែខ្ពស់ជាមួយនឹងទស្សនវិស័យកំណើន។

REIT ជាមួយនឹងមាត្រដ្ឋានដ៏អស្ចារ្យ

Realty Income Corp. (O) គឺជាការជួលសុទ្ធបីដងនាំមុខគេ REIT ជាមួយនឹងទំហំដ៏ធំសម្បើម។ វាមានតម្លៃសហគ្រាសចំនួន 59 ពាន់លានដុល្លារ និងកាន់កាប់អចលនទ្រព្យចំនួន 11,733 ដែលត្រូវបានជួលទៅឱ្យអ្នកជួលចំនួន 1,147 ។

ការជួលរបស់ O ត្រូវបានរៀបចំយ៉ាងអភិរក្សដោយអ្នកជួលសន្មត់ថាស្ទើរតែទាំងអស់នៃការចំណាយប្រតិបត្តិការ និងដើមទុនរួមជាមួយនឹងលក្ខខណ្ឌជួលរយៈពេល 10+ ឆ្នាំ ដែលជារឿយៗទទួលបានការការពារពីការក្ស័យធន ហើយមានកិច្ចសន្យាជួលថេរជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ បច្ចុប្បន្ន O មានរយៈពេលជួលជាមធ្យមដែលមានទម្ងន់ 8.8 ឆ្នាំរហូតដល់ផុតកំណត់ ហើយបង្កើតបាន 43% នៃការជួលរបស់វាពីអ្នកជួលកម្រិតវិនិយោគ ដែលផ្តល់ឱ្យវានូវទម្រង់លំហូរសាច់ប្រាក់ដែលមានសុវត្ថិភាព និងអាចមើលឃើញខ្ពស់។

តារាងតុល្យការរបស់វាក៏មានភាពរឹងមាំផងដែរ ដូចដែលបានបង្ហាញដោយចំណាត់ថ្នាក់ A- ឥណទានរបស់វា។ O មានរយៈពេលជាមធ្យមដែលមានទម្ងន់ 6.3 ឆ្នាំដល់កាលកំណត់សម្រាប់កំណត់ចំណាំ និងមូលបត្របំណុលរបស់ខ្លួន សមាមាត្រគ្របដណ្តប់បន្ទុកថេរ 5.5x សមាមាត្រអានុភាព 5.2x និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលជាង 2.5 ពាន់លានដុល្លារ។ ជាលទ្ធផល វាមានហានិភ័យតិចតួចក្នុងការជួបប្រទះបញ្ហាហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់អនាគតដ៏ខ្លីខាងមុខ។

ចុងក្រោយ ប៉ុន្តែយ៉ាងហោចណាស់ កំណត់ត្រាតាមដានភាគលាភ និងទម្រង់របស់វានៅតែស្ថិតក្នុងចំណោមភាពស៊ីសង្វាក់គ្នា និងអាចព្យាករណ៍បានបំផុតនៅក្នុងទីផ្សារភាគហ៊ុនទាំងមូល។ សូមអរគុណចំពោះគំរូអាជីវកម្ម និងតារាងតុល្យការដែលមានរចនាសម្ព័ន្ធអភិរក្ស O បានកើនឡើងនូវភាគលាភរបស់ខ្លួនសម្រាប់រយៈពេល 27 ឆ្នាំជាប់ៗគ្នា ខណៈពេលដែលផ្តល់នូវប្រាក់ចំណេញសរុបដែលបំផ្លាញទីផ្សារផងដែរ។

សម្លឹងមើលទៅមុខ ភាគលាភរបស់ O នៅតែមានសុវត្ថិភាពបំផុតជាមួយនឹងការគ្របដណ្តប់លំហូរសាច់ប្រាក់ខ្លាំង។ លើសពីនេះ អ្នកវិភាគរំពឹងថាភាគលាភរបស់ខ្លួនក្នុងមួយហ៊ុននឹងកើនឡើងក្នុងអត្រាប្រចាំឆ្នាំពាក់កណ្តាលខ្ទង់តែមួយសម្រាប់អនាគតដ៏ខ្លីខាងមុខ រួមផ្សំជាមួយនឹងទិន្នផលភាគលាភ 4.5% របស់វា ហើយទំនងជាការវាយតំលៃការពង្រីកជាច្រើនដើម្បីជំរុញឱ្យមានសក្តានុពលត្រឡប់មកវិញប្រចាំឆ្នាំពីរខ្ទង់។ នៅពេលរួមបញ្ចូលទម្រង់ហានិភ័យទាបរបស់វា O មើលទៅដូចជាការវិនិយោគភាគហ៊ុនភាគលាភប្រចាំខែដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញ។

ឈុតអាវក្រោះភាគលាភ

REIT លំនៅដ្ឋានពាសដែក (អេអរ) គឺជា REIT កម្ចីទិញផ្ទះដែលវិនិយោគលើមូលបត្រដែលគាំទ្រដោយកម្ចីទិញផ្ទះលំនៅដ្ឋាន រួមទាំងអង្គភាពដែលឧបត្ថម្ភដោយរដ្ឋាភិបាលសហរដ្ឋអាមេរិកដូចជា Fannie Mae និង Freddie Mac ។ ក្រុមហ៊ុនក៏វិនិយោគលើប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះក្នុងអត្រាថេរ អត្រាកូនកាត់ និងអត្រាអាចលៃតម្រូវបានពីរដ្ឋបាលកម្ចីទិញផ្ទះជាតិរបស់រដ្ឋាភិបាល។

គំរូអាជីវកម្មរបស់ក្រុមហ៊ុន រួមមានការចេញបំណុល រួមជាមួយនឹងភាគហ៊ុនដែលពេញចិត្ត និងរួម ហើយបន្ទាប់មកធ្វើការវិនិយោគឡើងវិញនូវប្រាក់ចំណូលទៅក្នុងឧបករណ៍បំណុលដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ។ បន្ទាប់មកវាត្រឡប់ការរីករាលដាលសុទ្ធភាគច្រើនដែលវារកបានពីដំណើរការនេះទៅម្ចាស់ភាគហ៊ុនតាមរយៈភាគលាភ។

ជាលទ្ធផល នៅពេលណាដែលការរីករាលដាលកាន់តែទូលំទូលាយ ជាទូទៅ ARR មើលឃើញថាអត្រាកំណើនរបស់វាបង្កើនល្បឿន ហើយបន្ទាប់មកនៅពេលដែលការប្រាក់រីករាលដាលកាន់តែតឹង វាឃើញថាប្រាក់ចំណូលរបស់វាធ្លាក់ចុះ។ នេះបាននាំឱ្យមានការឡើងចុះយ៉ាងខ្លាំងនៃប្រាក់ចំណូលក្នុងមួយហ៊ុន និងភាគលាភក្នុងមួយហ៊ុនសម្រាប់ការជឿទុកចិត្ត។ ជាការពិត ក្នុងរយៈពេលវែង ភាគលាភរបស់ខ្លួនក្នុងមួយហ៊ុនបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំង ដោយសារការរីករាលដាលនៃអត្រាការប្រាក់ជាទូទៅបានទៅក្នុងទិសដៅអវិជ្ជមានសម្រាប់ការជឿទុកចិត្ត ហើយសមាមាត្រការទូទាត់ខ្ពស់របស់វាទុកវាឱ្យមានសុវត្ថិភាពតិចតួច។

ជាលទ្ធផល ខណៈពេលដែលការទូទាត់ភាគលាភប្រចាំខែបច្ចុប្បន្នមើលទៅគួរឱ្យទាក់ទាញជាមួយនឹងទិន្នផលប្រចាំឆ្នាំ 19.4% វិនិយោគិនគួរតែចងចាំថាភាគលាភគឺជាកម្មវត្ថុនៃចលនាអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់។ ជាលទ្ធផល ARR គឺជាការវិនិយោគដែលរំពឹងទុកច្រើនជាងការរួមផ្សំនៃទ្រព្យសម្បត្តិរយៈពេលវែង ដូច្នេះវិនិយោគិនគួរតែចងចាំវានៅពេលសម្រេចចិត្តថាតើត្រូវទិញភាគហ៊ុននៅក្នុងនោះ។

គំនិតចុងក្រោយ

សម្រាប់អ្នកចូលនិវត្តន៍ដែលស្វែងរកមូលនិធិចំណាយលើការរស់នៅប្រចាំខែរបស់ពួកគេ ភាគហ៊ុនភាគលាភប្រចាំខែអាចជាឧបករណ៍ដ៏ល្អមួយ។ នោះបាននិយាយថា ដោយសារតែភាគលាភមានភាពទាក់ទាញ ហើយត្រូវបានបង់ជារៀងរាល់ខែ មិនធ្វើឱ្យវាស័ក្តិសមសម្រាប់ផលប័ត្រដោយស្វ័យប្រវត្តិនោះទេ។

ជាមួយនឹង O អ្នកនឹងទទួលបានទិន្នផលភាគលាភទាបជាងបន្តិចនៅ 4.5% ប៉ុន្តែវានឹងមានភាពជឿជាក់ខ្លាំង ហើយទំនងជាកើនឡើងតាមពេលវេលា។

ជាមួយនឹង SLG អ្នកទទួលបានទិន្នផលភាគលាភដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញ 8% ជាមួយនឹងហានិភ័យច្រើនជាងអ្វីដែលអ្នកចង់បានជាមួយ O. ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ មានឱកាសសមរម្យដែលវានឹងមាននិរន្តរភាពសម្រាប់អនាគតដែលមើលឃើញពីកម្រិតបច្ចុប្បន្ន ហើយថែមទាំងអាចកើនឡើងតាមពេលវេលាផងដែរ។

ជាចុងក្រោយ ជាមួយនឹង ARR អ្នកទទួលបានផលចំណេញភាគលាភដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញបំផុតក្នុងចំណោម 19.4 នៅ XNUMX% ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយសារការរំពឹងទុក និងការប្រែប្រួលនៃគំរូអាជីវកម្ម ភាគលាភនេះគឺអាចទុកចិត្តបាន ហើយអ្នកវិនិយោគគួរតែរំពឹងថាវានឹងត្រូវបានកាត់បន្ថយនៅពេលអនាគត។