3 កំពូល REITs ដែលមានតម្លៃថោកពិសេសឥឡូវនេះ

REITs ត្រូវបានរងផលប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងជាពិសេសនៅក្នុងទីផ្សារធ្លាក់ចុះដែលកំពុងបន្ត។ ខណៈពេលដែល S&P 500 បានធ្លាក់ចុះ 18% នៅឆ្នាំនេះ Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) បានស្រក់ 26% ។

មូលហេតុចម្បងដែលនៅពីក្រោយការអនុវត្តមិនដំណើរការនៃ REITs គឺផលប៉ះពាល់នៃអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់លើការចំណាយការប្រាក់របស់ REITs ភាគច្រើនដែលផ្ទុកនូវចំនួនបំណុលដ៏គួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ REITs មួយចំនួនបានក្លាយទៅជាថោកបំផុតពីទស្សនៈរយៈពេលវែង។ ដរាបណាខ្យល់ចេញពីអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ចាប់ផ្តើមធ្លាក់ចុះ REITs ទាំងនោះដែលមានមូលដ្ឋានគ្រឹះរឹងមាំទំនងជាផ្តល់រង្វាន់ដល់ម្ចាស់ឯកតារបស់ពួកគេ។

ជាមួយនឹងអ្វីដែលបាននិយាយថា ចូរយើងពិភាក្សាអំពីលទ្ធភាពនៃ REITs ដ៏ទាក់ទាញពិសេសចំនួនបី។

មន្ទីរពេទ្យ Pure-Play REIT

បង្កើតឡើងក្នុងឆ្នាំ 2003, Medical Properties Trust (MPW) គឺជាមន្ទីរពេទ្យ REIT តែមួយគត់នៅក្នុងវិស័យរបស់ខ្លួន។

REIT កាន់កាប់អចលនទ្រព្យជាង 400 ដែលត្រូវបានជួលឱ្យប្រតិបត្តិករជាង 30 ផ្សេងៗគ្នា។ ទ្រព្យសកម្មភាគច្រើនគឺជាមន្ទីរពេទ្យថែទាំទូទៅស្រួចស្រាវ ហើយត្រូវបានធ្វើពិពិធកម្មយ៉ាងល្អនៅទូទាំងភូមិសាស្រ្តផ្សេងៗគ្នា ជាមួយនឹងអចលនទ្រព្យនៅក្នុងរដ្ឋចំនួន 29 ដើម្បីកាត់បន្ថយហានិភ័យនៃតម្រូវការ និងអតុល្យភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងទីផ្សារបុគ្គល។ ក្រៅ​ពី​ផលប័ត្រ​របស់​សហរដ្ឋ​អាមេរិក ទ្រព្យសម្បត្តិ​វេជ្ជសាស្ត្រ​រក្សា​ការ​ប៉ះពាល់​ជា​យុទ្ធសាស្ត្រ​ទៅ​នឹង​ទីផ្សារ​អន្តរជាតិ​សំខាន់ៗ រួម​មាន​ប្រទេស​អាល្លឺម៉ង់ ចក្រភព​អង់គ្លេស អ៊ីតាលី និង​អូស្ត្រាលី។

លក្ខណៈសម្បត្តិឱសថទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ប្រកួតប្រជែងមួយចំនួន។ ក្នុងនាមជាមន្ទីរពេទ្យ REIT តែមួយគត់ដែលមានបទពិសោធន៍ជិត 20 ឆ្នាំនៅក្នុងអាជីវកម្មរបស់ខ្លួន វាមានជំនាញដ៏អស្ចារ្យនៅក្នុងទីផ្សារពិសេសរបស់ខ្លួន។ វាក៏រីករាយជាមួយនឹងសេដ្ឋកិច្ចនៃមាត្រដ្ឋានផងដែរ។

ក្នុងនាមជា REIT មន្ទីរពេទ្យ ទ្រព្យសម្បត្តិវេជ្ជសាស្ត្រមានភាពធន់នឹងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចជាង REITs ភាគច្រើន ដោយសារអ្នកប្រើប្រាស់ភាគច្រើនមិនកាត់បន្ថយការចំណាយលើសុខភាពរបស់ពួកគេសូម្បីតែនៅក្រោមលក្ខខណ្ឌសេដ្ឋកិច្ចដ៏អាក្រក់បំផុតក៏ដោយ។ REIT បានបង្ហាញភាពធន់នឹងវិបត្តិកូវីដ-១៩ ជាមួយនឹងមូលនិធិកំណត់ត្រាពីប្រតិបត្តិការ [FFO] ក្នុងមួយឯកតាក្នុងឆ្នាំ ២០២០ និង ២០២១។ ម្យ៉ាងវិញទៀត នៅក្នុងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចដ៏ធំ ការជឿទុកចិត្តបានបណ្តាលឱ្យមានការថយចុះ 2020% នៅក្នុង FFO ក្នុងមួយឯកតា និងកាត់បន្ថយរបស់វា។ ភាគលាភ 2021% ។

លក្ខណៈសម្បត្តិវេជ្ជសាស្រ្តបានបង្ហាញនូវកំណត់ត្រាកំណើនដែលជាប់លាប់គួរឱ្យកត់សម្គាល់។ វាបានកើនឡើង FFO របស់ខ្លួនក្នុងមួយឯកតាក្នុងរយៈពេលប្រាំបួននៃ 10 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះក្នុងអត្រាប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យម 9.3% ។ ការអនុវត្តជាប់លាប់គឺជាសក្ខីភាពមួយចំពោះគំរូអាជីវកម្មដ៏រឹងមាំរបស់ REIT និងការប្រតិបត្តិយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្នរបស់វា។ សូមអរគុណចំពោះខ្យល់បក់បោកពីចំនួនប្រជាជនវ័យចំណាស់នៅក្នុងទីផ្សារភាគច្រើនរបស់ខ្លួន និងបំពង់បង្ហូរប្រេងដែលរំពឹងទុក លក្ខណៈសម្បត្តិវេជ្ជសាស្ត្រទំនងជានឹងនៅតែមាននៅលើគន្លងកំណើនរបស់ខ្លួននៅក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំខាងមុខនេះ។

ម្យ៉ាងវិញទៀត ដូចជា REITs ថែទាំសុខភាពផ្សេងទៀតដែរ អចលនទ្រព្យវេជ្ជសាស្ត្របច្ចុប្បន្នកំពុងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាមួយចំនួន ពោលគឺផលប៉ះពាល់នៃអតិផរណាលើថ្លៃពលកម្ម ការស្ទុះងើបឡើងវិញក្រោយជំងឺរាតត្បាតយឺតនៅក្នុងបរិមាណអ្នកជំងឺ និងការថយចុះនៃកញ្ចប់ជំរុញសារពើពន្ធ។ ជាលទ្ធផល យើងសន្មត់ថាមានកំណើនប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យមត្រឹមតែ 0.4% នៃ FFO ក្នុងមួយឯកតាក្នុងរយៈពេល XNUMX ឆ្នាំខាងមុខ ដើម្បីស្ថិតនៅខាងសុវត្ថិភាព។

Medical Properties បានបង្កើនភាគលាភរបស់ខ្លួនសម្រាប់រយៈពេល 9.3 ឆ្នាំជាប់ៗគ្នា ហើយបច្ចុប្បន្នកំពុងផ្តល់ភាគលាភ 64% ។ REIT មានអនុបាតការទូទាត់សមរម្យនៃ 2.6% និងតារាងតុល្យការរឹង ជាមួយនឹងសមាមាត្រការធានារ៉ាប់រងការប្រាក់ XNUMX ។ ដោយសារគំរូអាជីវកម្មការពាររបស់ខ្លួន ភាគលាភរបស់វាគួរតែត្រូវបានចាត់ទុកថាមានសុវត្ថិភាពសម្រាប់អនាគតដ៏ខ្លីខាងមុខ។

បច្ចុប្បន្នអចលនទ្រព្យកំពុងជួញដូរនៅសមាមាត្រតម្លៃទាបទៅ FFO ជិត 10 ឆ្នាំនៃ 6.9 ដែលទាបជាងមធ្យមភាគប្រវត្តិសាស្រ្តនៃ 12.5 នៃភាគហ៊ុន។ ការវាយតម្លៃតម្លៃថោកពិសេសនេះ បានមកពីខ្យល់ព្យុះដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ និងផលប៉ះពាល់នៃអតិផរណាទៅលើតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃលំហូរសាច់ប្រាក់នាពេលអនាគត។ ដរាបណាអតិផរណាចាប់ផ្តើមធ្លាក់ចុះ ពហុ FFO ទំនងជានឹងចាប់ផ្តើមត្រឡប់ទៅរកមធ្យមភាគប្រវត្តិសាស្រ្តរបស់វា។ ដូច្នេះហើយ យើងរំពឹងថានឹងមានការកើនឡើង 12.6% ប្រចាំឆ្នាំ ក្នុងរយៈពេលប្រាំឆ្នាំខាងមុខ។ ដោយបានផ្តល់ឱ្យផងដែរនូវភាគលាភ 9.3% និងកំណើន 0.4% នៃ FFO ក្នុងមួយឯកតា យើងជឿថាភាគហ៊ុនអាចផ្តល់នូវការត្រឡប់មកវិញប្រចាំឆ្នាំសរុបចំនួន 18.5% ក្នុងរយៈពេល XNUMX ឆ្នាំខាងមុខ។

REIT នេះផ្តល់ឱ្យនៅការិយាល័យ

ទ្រព្យសម្បត្តិការិយាល័យប្រាក់ចំណូល Trust (អូអាយ) គឺជា REIT ដែលបច្ចុប្បន្នមានអគារច្រើនជាង 160 ដែលមានទីតាំងនៅក្នុងរដ្ឋចំនួន 31 ហើយត្រូវបានជួលជាចម្បងទៅឱ្យអ្នកជួលតែមួយជាមួយនឹងគុណភាពឥណទានខ្ពស់។ ផលប័ត្រនៃ REIT បច្ចុប្បន្នមានអត្រាកាន់កាប់ 90.7% និងអាយុអគារជាមធ្យម 17 ឆ្នាំ។

អចលនទ្រព្យការិយាល័យបង្កើតបាន 64% នៃប្រាក់ចំណូលជួលរបស់ខ្លួនពីអ្នកជួលកម្រិតវិនិយោគ។ នេះគឺជាភាគរយខ្ពស់បំផុតមួយនៃការជួលដែលបង់ដោយអ្នកជួលកម្រិតវិនិយោគនៅក្នុងវិស័យ REIT ។ វាក៏គួរឱ្យកត់សម្គាល់ផងដែរថាអ្នកជួលរដ្ឋាភិបាលអាមេរិកបង្កើតបានប្រហែល 20% នៃប្រាក់ចំណូលពីការជួល ខណៈដែលគ្មានអ្នកជួលផ្សេងទៀតមានច្រើនជាង 4% នៃប្រាក់ចំណូលប្រចាំឆ្នាំ។ សរុបមក អចលនទ្រព្យការិយាល័យមានទម្រង់ឥណទានពិសេសសម្រាប់អ្នកជួល ដែលបណ្តាលឱ្យមានលំហូរសាច់ប្រាក់ដែលអាចទុកចិត្តបាន ហើយដូច្នេះវាជាអត្ថប្រយោជន៍ប្រកួតប្រជែងដ៏សំខាន់មួយ។

ម្យ៉ាងវិញទៀត Office Properties មានបន្ទុកបំណុលខ្ពស់ ដោយការចំណាយការប្រាក់បច្ចុប្បន្នប្រើប្រាស់ជាសំខាន់នូវប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការទាំងអស់របស់វា។ អាស្រ័យហេតុនេះ ការជឿទុកចិត្តគឺស្ថិតនៅក្នុងដំណើរការនៃការលក់ទ្រព្យសកម្ម ដើម្បីកាត់បន្ថយអានុភាពរបស់វា។ ដំណើរការ deleverage បាននិងកំពុងធ្វើឱ្យប៉ះពាល់ដល់ការអនុវត្តរបស់ REIT ក្នុងអំឡុងពេលពីរឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។

នៅក្នុងត្រីមាសទីបី អត្រាកាន់កាប់របស់ Office Properties បានធ្លាក់ចុះពី 94.3% ទៅ 90.7% ហើយ FFO ធម្មតារបស់វាក្នុងមួយឯកតាបានធ្លាក់ចុះ 10% ធៀបនឹងត្រីមាសមុន។ ដោយសារការលក់ទ្រព្យសកម្ម និងការផុតកំណត់នៃកិច្ចសន្យាជួលមួយចំនួន FFO ក្នុងមួយឯកតាបានថយចុះ 19% សរុបក្នុងរយៈពេល 3 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ហើយនឹងធ្លាក់ចុះ 4%-XNUMX% ទៀតនៅឆ្នាំនេះ។

ជាងនេះទៅទៀត វិបត្តិមេរោគអាចនាំឱ្យក្រុមហ៊ុនជាច្រើនទទួលយកគំរូ "ការងារពីផ្ទះ" ជាអចិន្ត្រៃយ៍ ដើម្បីកាត់បន្ថយការចំណាយប្រតិបត្តិការរបស់ពួកគេ។ ការផ្លាស់ប្តូរបែបនេះនឹងប៉ះពាល់ដល់ Office Properties ក្នុងរយៈពេលវែង ទោះបីជាវាលឿនពេកក្នុងការវាយតម្លៃពីឥទ្ធិពលនៃជំងឺរាតត្បាតលើនិន្នាការនេះក៏ដោយ។ ដោយសារបន្ទុកនៃបន្ទុកបំណុលខ្ពស់លើការអនុវត្តមុខងារការិយាល័យ និងការនាំមុខពីនិន្នាការ "ធ្វើការពីផ្ទះ" យើងរំពឹងថានឹងមានកំណើនប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យមត្រឹមតែ 2% នៃ FFO ក្នុងមួយឯកតាក្នុងរយៈពេល XNUMX ឆ្នាំខាងមុខ។

Office Properties បានបង្កកភាគលាភរបស់ខ្លួនសម្រាប់រយៈពេល 15.7 ឆ្នាំជាប់ៗគ្នា ប៉ុន្តែវាកំពុងផ្តល់ទិន្នផលភាគលាភខ្ពស់ពិសេស 47% ។ REIT មានសមាមាត្រទូទាត់ដែលមានសុខភាពល្អ XNUMX% ប៉ុន្តែវាមានបន្ទុកបំណុលលើស។ ជាលទ្ធផល ភាគលាភរបស់វាអាចនឹងត្រូវកាត់បន្ថយក្នុងករណីមានវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច។

នៅផ្នែកខាងភ្លឺ ភាគហ៊ុនបច្ចុប្បន្នកំពុងជួញដូរក្នុងអត្រាតម្លៃទាបជិត 10 ឆ្នាំធៀបនឹង FFO នៃ 3.0 ដែលទាបជាងមធ្យមភាគ 10 ក្នុងរយៈពេល 8.0 ឆ្នាំរបស់វា។ ដោយសារតែអានុភាពខ្ពស់នៃ REIT យើងចង់មានលក្ខណៈអភិរក្ស ហើយដូច្នេះសន្មតថាសមាមាត្រតម្លៃសមរម្យទៅ FFO នៃ 6.0 ។

ប្រសិនបើភាគហ៊ុនឈានដល់កម្រិតតម្លៃសមធម៌របស់យើងក្នុងរយៈពេល 15.0 ឆ្នាំ វានឹងរីករាយជាមួយនឹងការកើនឡើងប្រចាំឆ្នាំ 15.7% នៅក្នុងការត្រឡប់មកវិញរបស់វា។ ដោយបានផ្តល់ឱ្យផងដែរនូវភាគលាភ 2.0% និងកំណើន 24.7% នៃ FFO ក្នុងមួយឯកតា Office Properties អាចផ្តល់ផលចំណេញប្រចាំឆ្នាំសរុបចំនួន XNUMX% ក្នុងរយៈពេល XNUMX ឆ្នាំខាងមុខ។

បំបែកនេះមានសុវត្ថិភាពសម្រាប់ប្រាក់ចំណូល

សុវត្ថិភាព (សុវត្ថិភាព) បានក្លាយជាសាធារណៈនៅឆ្នាំ 2017 ដោយមាន iStar ជាអ្នកគ្រប់គ្រង និងជាអ្នកវិនិយោគចម្បង។ រហូតមកដល់សព្វថ្ងៃនេះ iStar នៅតែជាម្ចាស់ភាគហ៊ុនភាគច្រើន ទោះបីជាវាត្រូវបានកំណត់ដោយលក្ខន្តិកៈដើម្បីគ្រប់គ្រងតែ 42% នៃភាគហ៊ុនបោះឆ្នោតសម្រាប់គោលបំណងអភិបាលកិច្ចសាជីវកម្មក៏ដោយ។

Safehold គឺជា REIT ជួលដីដែលមានគោលបំណងធ្វើបដិវត្តឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យដោយផ្តល់នូវមធ្យោបាយដើមទុនដ៏មានប្រសិទ្ធភាពសម្រាប់អាជីវកម្មដើម្បីធ្វើជាម្ចាស់អគារសម្រាប់អាជីវកម្មរបស់ពួកគេ។ ការជឿទុកចិត្តនេះចូលរួមក្នុងការលក់ និងជួលរយៈពេលវែងនៃដីក្រោមអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មនៅទូទាំងសហរដ្ឋអាមេរិក ហើយជា REIT តែមួយគត់ដែលផ្តោតលើការជួលដីដើម្បីគាំទ្រការវិនិយោគ និងការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ។

Safehold គឺជាអ្នកចាប់ផ្តើមដំបូងនៅក្នុងផ្នែកលក់ និងជួលដី។ ជាលទ្ធផល វាទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីការផ្តល់ជូននូវផលិតផលជួលប្រកបដោយភាពច្នៃប្រឌិត និងតែមួយគត់ ដែលផ្តល់ឱ្យ REIT នូវប្រាក់ចំណេញដ៏ធំទូលាយ និងបន្ទប់ធំទូលាយសម្រាប់កំណើននាពេលអនាគត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មានឧបសគ្គតិចតួចក្នុងការចូលទៅក្នុងអាជីវកម្មនេះ ហើយហេតុដូច្នេះហើយ អត្ថប្រយោជន៍ប្រកួតប្រជែងនៃការជឿទុកចិត្តអាចនឹងមិនបង្ហាញឱ្យឃើញយូរអង្វែងនោះទេ។

បច្ចុប្បន្ន Safehold ទទួលបានសន្ទុះអាជីវកម្មខ្លាំង។ នៅក្នុងត្រីមាសទី 52 វាបានបង្កើនប្រាក់ចំណូលរបស់ខ្លួន 2020% ធៀបនឹងត្រីមាសមុនដោយសារប្រភពដើមថ្មីជាច្រើន និងស្ទើរតែបីដង FFO របស់ខ្លួនក្នុងមួយឯកតា ដោយមួយផ្នែកដោយសារប្រាក់ចំណេញមិនកើតឡើងវិញពីការលក់ការជួលដី។ REIT បានទិញដីជួលក្នុងខែធ្នូ ឆ្នាំ 76.7 ក្នុងតម្លៃ 136 លានដុល្លារ ហើយលក់វានៅត្រីមាសទីបីក្នុងតម្លៃ 30 លានដុល្លារ។ សូមអរគុណចំពោះសន្ទុះអាជីវកម្មដែលមាននិរន្តរភាពរបស់ខ្លួន REIT កំពុងស្ថិតនៅលើផ្លូវក្នុងការបង្កើន FFO របស់ខ្លួនក្នុងមួយឯកតាជិត XNUMX% នៅឆ្នាំនេះ ដល់កម្រិតកំណត់ត្រាថ្មីមួយ។

Safehold គឺជាអ្នកនាំមុខគេនៅក្នុងទីផ្សារដែលអាចដោះស្រាយបានសរុបដ៏ធំដែលប៉ាន់ស្មានថាមានចំនួន 7 ពាន់ពាន់លានដុល្លារ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការកើនឡើងអត្រាការប្រាក់បានដាក់សម្ពាធលើតម្លៃទ្រព្យសកម្មសុទ្ធ (NAV) នៃ REIT ។ ដូច្នេះយើងសន្មតថាកំណើនប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យម 2.7% នៃ NAV នៃ REIT ក្នុងរយៈពេល XNUMX ឆ្នាំខាងមុខ។

លើសពីនេះទៅទៀត Trust បច្ចុប្បន្នកំពុងផ្តល់ភាគលាភ 2.4% ។ ខណៈពេលដែលទិន្នផលនេះទាបជាងទិន្នផលនៃទ្រព្យសម្បត្តិវេជ្ជសាស្ត្រ និងទ្រព្យសម្បត្តិការិយាល័យ ភាគលាភនៃ Safehold គឺមានសុវត្ថិភាពជាងភាគលាភនៃ REITs ពីរផ្សេងទៀត ជាចម្បងដោយសារសមាមាត្រនៃការទូទាត់ដ៏រឹងមាំនៃ 35% ។

Safehold បច្ចុប្បន្នកំពុងជួញដូរនៅសមាមាត្រតម្លៃទាបជិតប្រាំឆ្នាំទៅ NAV នៃ 0.62 ដែលទាបជាងកម្រិតតម្លៃសមធម៌ដែលសន្មត់ថា 1.0 របស់យើង។ ដរាបណាអត្រាការប្រាក់ចាប់ផ្តើមមានកម្រិតមធ្យម យើងរំពឹងថា REIT នឹងត្រឡប់ទៅរកកម្រិតតម្លៃត្រឹមត្រូវរបស់វា។ ប្រសិនបើភាគហ៊ុនជួញដូរនៅកម្រិតតម្លៃសមធម៌របស់ខ្លួនក្នុងរយៈពេល 12.6 ឆ្នាំ វានឹងរីករាយនឹងការកើនឡើងប្រចាំឆ្នាំ 2.4% នៅក្នុងការត្រឡប់មកវិញរបស់វា។ ដោយបានផ្តល់ឱ្យផងដែរនូវភាគលាភ 2.7% និងកំណើន 17.0% នៃ NAV ក្នុងមួយឯកតា Safehold អាចផ្តល់នូវការត្រឡប់មកវិញប្រចាំឆ្នាំសរុបចំនួន XNUMX% ក្នុងរយៈពេលប្រាំឆ្នាំខាងមុខ។

គំនិតចុងក្រោយ

REITs ទាំងបីខាងលើបានក្លាយទៅជាមានតម្លៃថោកពិសេសដោយសារតែការលក់ចេញរបស់ពួកគេ ដែលបណ្តាលមកពីផលប៉ះពាល់នៃអតិផរណាខ្ពស់រយៈពេល 40 ឆ្នាំលើលទ្ធផលរបស់ពួកគេ និងលើការវាយតម្លៃរបស់ពួកគេ។

យើងរំពឹងថាអតិផរណានឹងចាប់ផ្តើមធ្លាក់ចុះនៅឆ្នាំក្រោយដោយសារគោលនយោបាយឈ្លានពានរបស់ Fed ដែលបានផ្តល់អាទិភាពដល់ការស្ដារអតិផរណាដល់គោលដៅរយៈពេលវែងរបស់ខ្លួន 2% ។ នៅពេលណាអតិផរណាមានកម្រិតមធ្យម REITs ទាំងបីខាងលើអាចផ្តល់រង្វាន់ដល់អ្នកវិនិយោគ។