មូលនិធិអចលនទ្រព្យយក្សរបស់ Blackstone ប្រឈមមុខនឹងការសាកល្បង

Blackstone (ticker: BX) ពិពណ៌នាអំពី Breit ថាជា "វេទិកាអចលនទ្រព្យគុណភាពស្ថាប័នដែលនាំមកនូវអចលនទ្រព្យឯកជនដល់វិនិយោគិនដែលផ្តោតលើប្រាក់ចំណូល"។ ឥឡូវនេះការជឿទុកចិត្តលើការវិនិយោគអចលនទ្រព្យដ៏ធំបំផុតមួយរបស់សហរដ្ឋអាមេរិក Breit កាន់កាប់អចលនទ្រព្យជិត 5,000 ដែលភាគច្រើនជាលំនៅដ្ឋាន និងឃ្លាំងពហុគ្រួសារ ក៏ដូចជាទ្រព្យសម្បត្តិអចលនទ្រព្យរបស់សណ្ឋាគារ/កាស៊ីណូ Las Vegas រួមទាំង Bellagio និង MGM Grand ផងដែរ។

ទោះបីជាមិនត្រូវបានជួញដូរជាសាធារណៈក៏ដោយ វាត្រូវបានលក់ដោយក្រុមហ៊ុនឈ្មួញជើងសាធំៗ និងអ្នកប្រឹក្សាហិរញ្ញវត្ថុ ជាមួយនឹងការវិនិយោគតិចបំផុតចំនួន 2,500 ដុល្លារ។ ក្នុងរយៈពេលត្រឹមតែ 1.8 ឆ្នាំ Breit បានក្លាយជាផ្នែករកប្រាក់ចំណេញនៃសិទ្ធិអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឈានមុខគេក្នុងឧស្សាហកម្មរបស់ Blackstone ដោយបង្កើតបាន 1 ពាន់លានដុល្លារក្នុងថ្លៃសេវាកាលពីឆ្នាំមុន និង 2022 ពាន់លានដុល្លារក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែដំបូងនៃឆ្នាំ XNUMX ។

កំណើន​ដ៏​លឿន​នោះ​អាច​មាន​ការ​ធ្លាក់​ចុះ។ មានការព្រួយបារម្ភនាពេលថ្មីៗនេះអំពីទស្សនវិស័យរបស់ Breit រួមទាំងរបៀបដែលវាមានតម្លៃ និងថាតើការលោះអ្នកវិនិយោគនឹងកើនឡើងពីកម្រិតទាបដែរឬទេ។ អ្នកវិភាគ BofA Securities លោក Craig Siegenthaler បានប៉ាន់ប្រមាណក្នុងខែកក្កដាថា លំហូរសុទ្ធ ឬការលក់តិចជាងការលោះបានផ្លាស់ប្តូរជាសំខាន់ទៅជា "ការសម្រាក" បន្ទាប់ពីលំហូរចូលជាមធ្យម 2 ពាន់លានដុល្លារក្នុងមួយខែសម្រាប់រយៈពេល 18 ខែកន្លងមកនេះ។

ជាការឆ្លើយតបទៅនឹងសំណួររបស់អ្នកវិភាគអំពី Breit នៅលើការហៅសន្និសិទប្រាក់ចំណូលរបស់ក្រុមហ៊ុន Blackstone ក្នុងខែកក្កដា នាយកប្រតិបត្តិ Stephen Schwarzman បាននិយាយថា Breit និងការផ្តល់ជូន Blackstone ផ្សេងទៀតផ្តល់នូវ "តម្លៃដ៏ធំសម្បើម" ដល់វិនិយោគិន "ដែលចងចាំវា ហើយពួកគេពេញចិត្តចំពោះក្រុមហ៊ុន។ នោះបង្កើតម៉ាករបស់យើង។ វា​ជួយ​យើង​រក​ប្រាក់​បាន»។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយថ្មីៗនេះ ទស្សនវិស័យកាន់តែពពកសម្រាប់ Breit និងផលិតផលលក់រាយរបស់ Blackstone ផ្សេងទៀតដូចជាមូលនិធិឥណទានឯកជន Blackstone ហាក់ដូចជាមានទម្ងន់លើ ភាគហ៊ុនរបស់ Blackstoneដែលមានតម្លៃប្រហែល $102 ធ្លាក់ចុះ 30% ពីកម្រិតខ្ពស់បំផុតនៅខែវិច្ឆិកា។

A របស់បារុន ការវិភាគរបស់ Breit ណែនាំថាវិនិយោគិនគួរតែប្រុងប្រយ័ត្ន ហើយជំនួសមកវិញដោយពិចារណាលើការជួញដូរជាសាធារណៈនូវការជឿទុកចិត្តលើការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ ឬ REITs ដែលមើលទៅទាក់ទាញជាង។ Breit បានឡើងថ្លៃនៅឆ្នាំនេះ ខណៈដែល REITs សាធារណៈបានផ្លាស់ប្តូរទាបជាង។ Breit មានថ្លៃសេវាខ្ពស់ ផ្តល់សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលមានកម្រិត ហើយមានអានុភាពច្រើនជាងក្រុមហ៊ុនសាធារណៈដែលអាចប្រៀបធៀបបាន។

ក្រុមហ៊ុន Blackstone និយាយថា Breit បានកោតសរសើរនៅឆ្នាំនេះ ដោយសារតែដំណើរការហិរញ្ញវត្ថុដ៏រឹងមាំមានច្រើនជាងទូទាត់ផលប៉ះពាល់នៃអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់។ វានិយាយថា Breit បាន "ផ្តល់នូវការអនុវត្តដ៏ពិសេស" សម្រាប់វិនិយោគិន និង "មានទីតាំងល្អជាពិសេស" ដោយសារការផ្តោតលើអាផាតមិន និងឃ្លាំង។

អាផាតមិនកំពុងទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីការកើនឡើងថ្លៃជួលពីរខ្ទង់ហើយតម្រូវការឃ្លាំងបានកើនឡើងខ្លាំង។ ប្រធានក្រុមហ៊ុន Blackstone លោក Jonathan Gray បានមានប្រសាសន៍ថា "ទាំងនេះគឺជាមូលដ្ឋានគ្រឹះដ៏ល្អបំផុតដែលខ្ញុំបានឃើញនៅក្នុងវិស័យទាំងពីរនេះនៅក្នុងអាជីពរបស់ខ្ញុំទាំងមូល" ។

ថ្លៃសេវារបស់ Breit គឺអាចប្រៀបធៀបទៅនឹងមូលនិធិអចលនទ្រព្យស្ថាប័នឯកជនរបស់ខ្លួន ហើយក្រុមហ៊ុន Blackstone និយាយថា អានុភាពរបស់ Breit គឺតិចតួចទាក់ទងទៅនឹងមូលនិធិអចលនទ្រព្យឯកជនជាច្រើន។

ចំណុចលក់ដ៏ធំមួយរបស់ Breit ទិន្នផលចែកចាយប្រហែល 4% គឺនៅខាងលើ REIT ជាមធ្យមប្រហែល 3% ។ ប៉ុន្តែការចែកចាយមិនទទួលបានពេញលេញដោយផ្អែកលើរង្វាស់លំហូរសាច់ប្រាក់ REIT ដ៏សំខាន់នោះទេ។ ទិន្នផលចែកចាយមានភាពខុសគ្នាខ្លះក្នុងចំណោមថ្នាក់ចែករំលែកទាំងបួនរបស់វា។

Breit ខុសពី REIT សាធារណៈដែលចូលចិត្ត

Prologis ។

(PLD),

សហគមន៍ផ្ទះល្វែងពាក់កណ្តាលអាមេរិច

(

MAA

), និង

សហគមន៍ AvalonBay

(AVB) ដែលអាចទិញ និងលក់នៅលើទីផ្សារសាធារណៈ។ Breit គឺជាអ្នកទិញតែមួយគត់នៃភាគហ៊ុនរបស់ខ្លួន ហើយកំណត់ការលោះប្រចាំខែនៅ 2% នៃតម្លៃទ្រព្យសកម្មសុទ្ធរបស់មូលនិធិ និងការលោះប្រចាំត្រីមាសនៅ 5% ។

Breit និយាយថាភាគហ៊ុនរបស់ខ្លួនគួរតែត្រូវបានចាត់ទុកថាមាន "សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលមានកំណត់ ហើយពេលខ្លះអាចនឹងមានសភាពទន់ខ្សោយ"។ Breit បានបំពេញតាមសំណើរលោះទាំងអស់ចាប់តាំងពីការចាប់ផ្តើមរបស់ខ្លួន។ ជាមួយនឹងលំហូរចូលដែលមានចំនួនសរុបប្រហែល 35 ពាន់លានដុល្លារក្នុងរយៈពេល 18 ខែដែលបញ្ចប់នៅថ្ងៃទី 30 ខែមិថុនា មូលនិធិនេះបានបន្តទិញ។ ឧទាហរណ៍ Breit និងមូលនិធិ Blackstone មួយផ្សេងទៀតមានកិច្ចព្រមព្រៀង 13 ពាន់លានដុល្លារដើម្បីទទួលបាន មួយក្នុងចំណោមម្ចាស់ធំបំផុតនៃលំនៅដ្ឋានសម្រាប់និស្សិតមហាវិទ្យាល័យ,

សហគមន៍សាលារៀនអាមេរិកាំង

(ACC) ដែលរំពឹងថានឹងបិទនៅប៉ុន្មានថ្ងៃខាងមុខ។

កំណើនរបស់ Breit ត្រូវបានជំរុញដោយការជ្រើសរើសផលប័ត្រដ៏ល្អ និងការត្រឡប់មកវិញដ៏ច្រើនសន្ធឹកសន្ធាប់។ ជិត 80% នៃទ្រព្យសកម្មរបស់វាស្ថិតនៅក្នុងផ្ទះល្វែងជួល និងអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្ម រួមទាំងឃ្លាំងដែលតម្រង់ឆ្ពោះទៅរកពាណិជ្ជកម្មអេឡិចត្រូនិក ដែលជាវិស័យអចលនទ្រព្យខ្លាំងបំផុតពីរក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ។

ការត្រឡប់មកវិញសរុបរបស់ Breit មានជាមធ្យម 13.5% ក្នុងមួយឆ្នាំចាប់តាំងពីការចាប់ផ្តើម បើធៀបជាមួយនឹង 7% សម្រាប់ Vanguard Real Estate (VNQ) ដែលជាមូលនិធិជួញដូរប្តូរប្រាក់ដែលការកាន់កាប់ត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយ REITs សាធារណៈធំបំផុត។ លោក Dave Bragg អ្នកវិភាគនៅ Green Street ដែលជាក្រុមហ៊ុនស្រាវជ្រាវអចលនវត្ថុឯករាជ្យបាននិយាយថា "វាបានធ្វើការជ្រើសរើសការងារដ៏អស្ចារ្យមួយ" ។

តម្លៃរបស់ Breit បានកើនឡើងចំពេលមានការធ្លាក់ចុះនៅក្នុងទីផ្សារហិរញ្ញវត្ថុ និងនៅក្នុងវិស័យ REIT សាធារណៈនៅឆ្នាំនេះ។ ការត្រឡប់មកវិញសរុបរបស់ Breit នៅឆ្នាំនេះរហូតដល់ខែមិថុនាមានប្រហែល 7% ។

ម្យ៉ាងវិញទៀត Vanguard ETF មានការត្រឡប់មកវិញសរុបអវិជ្ជមាន 13% រហូតដល់ចុងខែកក្កដា ខណៈដែល REITs សាធារណៈដែលអាចប្រៀបធៀបបានដូចជា Prologis, AvalonBay និង

ខេមឌែនធីងជឿទុកចិត្តលើអចលនទ្រព្យ។

(CPT) ត្រូវបានបិទ 15% ឬច្រើនជាងនេះ ដោយផ្អែកលើការត្រឡប់មកវិញសរុប។ Breit បានរងទុក្ខត្រឹមតែបីខែប៉ុណ្ណោះចាប់តាំងពីការចាប់ផ្តើមរបស់ខ្លួននៅក្នុងខែមករា 2017 ។

Breit អាចកើនឡើងខណៈពេលដែលក្រុមហ៊ុនសាធារណៈដែលអាចប្រៀបធៀបបានកំពុងធ្លាក់ចុះ ព្រោះវាតាមដានទីផ្សារអចលនទ្រព្យឯកជន ដែលអាចផ្លាស់ទីយឺតជាងទីផ្សារសាធារណៈដែលមានការប្រែប្រួលច្រើន។ Blackstone កំណត់តម្លៃមូលនិធិប្រចាំខែដោយផ្អែកលើលទ្ធផលហិរញ្ញវត្ថុរបស់ខ្លួន និងកត្តាផ្សេងទៀត រួមទាំងការផ្លាស់ប្តូរអត្រាការប្រាក់។

Blackstone ចង្អុលបង្ហាញពីការអនុវត្តដ៏រឹងមាំនៃផលប័ត្ររបស់ Breit - ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធបានកើនឡើង 16% នៅក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2022 - សម្រាប់ផលចំណេញជាវិជ្ជមាននៅឆ្នាំនេះ។ REITs សាធារណៈក៏បានរាយការណ៍ពីលទ្ធផលល្អផងដែរ ប៉ុន្តែភាគហ៊ុនរបស់ពួកគេបានធ្លាក់ចុះដោយសារតែអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ និងការព្រួយបារម្ភអំពីការធ្លាក់ចុះសេដ្ឋកិច្ច។

Bragg នៃ Green Street មានប្រសាសន៍ថា "នៅពេលដែល REITs សាធារណៈធ្វើពាណិជ្ជកម្មដោយការបញ្ចុះតម្លៃដល់តម្លៃមូលដ្ឋាននៃទ្រព្យសកម្មរបស់ពួកគេ វាជាឱកាសទិញដ៏ល្អ" ។ «យើង​មិន​គិត​ថា​អ្នក​វិនិយោគ​គួរ​តែ​ទិញ​នៅ​ក្នុង​ទីផ្សារ​ឯកជន​ទេ​នៅ​ពេល​ដែល​ឱកាស​ទីផ្សារ​សាធារណៈ​មាន​ភាព​អស្ចារ្យ»។

គាត់បានគណនាថា REITs សាធារណៈធំៗជាមធ្យមកំពុងជួញដូរនាពេលថ្មីៗនេះក្នុងអត្រាបញ្ចុះតម្លៃ 15% ចំពោះតម្លៃទ្រព្យសកម្មសុទ្ធរបស់ពួកគេ។

ជាជម្រើសមួយសម្រាប់ Breit អ្នកវិនិយោគអាចពិចារណាជម្រើសសាធារណៈដែលដំណើរការបានល្អដូចជា Prologis ដែលជាម្ចាស់ឃ្លាំងឈានមុខគេ ឬ REITs គ្រួសារច្រើនដូចជា AvalonBay ឬ Mid-America Apartment Communities ។ របស់បារុន បានសរសេរយ៉ាងពេញចិត្តលើវិស័យ REIT ផ្ទះល្វែងនាពេលថ្មីៗនេះ។

សំណើរលោះដោយវិនិយោគិន Breit ហាក់ដូចជាកំពុងកើនឡើង។ ការវិភាគរបស់ Siegenthaler បានបង្ហាញថាការលក់គឺប្រហាក់ប្រហែលនឹងការប្រោសលោះ។ គាត់បានសរសេរថា "ដោយសារតែ Breit បង្កើតលំហូរចូលចំនួន $ 9.8 ពាន់លានដុល្លារក្នុងត្រីមាសទី 2022 ឆ្នាំ 3 ($XNUMX billion plus ក្នុងមួយខែ) ការពិតដែលថាលំហូររបស់វាអាចនឹងធ្លាក់ចុះដល់កម្រិត break-even គឺគួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើល និងបានកើតឡើងលឿនជាងអ្វីដែលយើងរំពឹងទុក" ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយគាត់មានចំណាត់ថ្នាក់ទិញនៅលើ Blackstone ហើយរំពឹងថាលំហូរលក់រាយទៅកាន់ Breit និងរថយន្តផ្សេងទៀតនឹងបង្កើនល្បឿនក្នុងការងើបឡើងវិញ។

ក្រុមហ៊ុន Blackstone បានកត់សម្គាល់នៅលើការហៅសន្និសិទប្រាក់ចំណូលនាពេលថ្មីៗនេះថា វិនិយោគិនបានស្នើសុំការលោះចំនួន 2.9 ពាន់លានដុល្លារពីមូលនិធិលក់រាយរបស់ខ្លួន រួមទាំង Breit ក្នុងត្រីមាសទីពីរផងដែរ។

Blackstone និយាយថាវាមិនព្រួយបារម្ភទេ។ ក្រុមហ៊ុនប្រាប់ថា "ក្នុងអំឡុងពេលនៃការប្រែប្រួលទីផ្សារខ្លាំង ការថយចុះនៃការប្រមូលមូលនិធិគឺមិនគួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើលទេ ប៉ុន្តែលំហូរសុទ្ធរបស់ Breit នៅតែមានភាពវិជ្ជមាននៅលើផ្ទៃខាងក្រោយនៃដំណើរការដ៏រឹងមាំ" ។ របស់បារុន.

នៅពេលត្រូវបានសួរនៅលើសន្និសីទខែកក្កដាអំពីរបៀបដែលវានឹងដោះស្រាយរយៈពេលនៃការប្រោសលោះលើសពីដែនកំណត់នៃការប្រោសលោះ Gray ដែលបានសាងសង់អាណាចក្រអចលនទ្រព្យរបស់ក្រុមហ៊ុនបានចង្អុលបង្ហាញ "បរិមាណដ៏សំខាន់នៃសាច់ប្រាក់ងាយស្រួល" នៅ Breit ។ ថ្មីៗនេះ Grey ខ្លួនគាត់ផ្ទាល់បានវិនិយោគ 50 លានដុល្លារនៅក្នុងមូលនិធិ។

លោក Robert Lee អ្នកវិភាគ Keefe អ្នកវិភាគ Bruyette & Woods បានសរសេរកាលពីដើមឆ្នាំនេះថា អ្នកគ្រប់គ្រងជំនួសចង់ទាក់ទាញ "ដើមទុនជាប់សោ" ពីវិនិយោគិនបុគ្គល។ ខណៈពេលដែលវាមិនមែនជាបញ្ហានៅពេលដែលពេលវេលាល្អ គាត់បាននិយាយថា "មានហានិភ័យដែលនៅពេលមានភាពតានតឹង អ្នកវិនិយោគម្នាក់ៗអាចដឹងថាពួកគេមិនសប្បាយចិត្តជាមួយនឹងកង្វះលទ្ធភាពទទួលបានដើមទុនរបស់ពួកគេ" ។

Breit បង់ថ្លៃប្រចាំឆ្នាំមូលដ្ឋានចំនួន 1.25% នៃទ្រព្យសកម្មសុទ្ធ ហើយមានថ្លៃលើកទឹកចិត្ត 12.5% ​​នៃការត្រឡប់មកវិញសរុបប្រចាំឆ្នាំប្រសិនបើវាសម្រេចបានយ៉ាងហោចណាស់ 5% ត្រឡប់មកវិញ។ Bragg ប៉ាន់ប្រមាណថាថ្លៃរបស់ Breit គឺ XNUMX ទៅ XNUMX ដងនៃ REITs និងមូលនិធិសាធារណៈ អាស្រ័យលើយានយន្តដែលបានជ្រើសរើសដោយវិនិយោគិន។

Breit មានតម្លៃទ្រព្យសកម្មសុទ្ធ 68 ពាន់លានដុល្លារ - ស្មើនឹងតម្លៃទីផ្សារភាគហ៊ុន - និងតម្លៃសរុបរួមទាំងបំណុលចំនួន 116 ពាន់លានដុល្លារនៅចុងខែមិថុនា។ Breit គណនាសមាមាត្រអានុភាពរបស់វានៅ 42% - បំណុលបែងចែកដោយតម្លៃសរុប។ REITs សាធារណៈដែលអាចប្រៀបធៀបបានគឺប្រហែលពាក់កណ្តាលកម្រិតនោះ។ មូលនិធិនេះមានបំណុលចំនួន 46 ពាន់លានដុល្លារនៅចុងបញ្ចប់នៃត្រីមាសទី 18 ខណៈដែល Prologis ដែលមានទំហំប៉ុនគ្នាមាន XNUMX ពាន់លានដុល្លារ។

គ្មានអ្នកវិភាគ REIT សាធារណៈធ្វើតាម Breit ទេ។ វា​មិន​ចេញ​ផ្សាយ​ព័ត៌មាន​រក​ប្រាក់​ចំណូល ឬ​ធ្វើ​ការ​ហៅ​ទូរសព្ទ​សន្និសីទ​ប្រចាំ​ត្រីមាស​ទេ។ វាធ្វើរបាយការណ៍ប្រចាំត្រីមាស 10-Qs និង 10-Ks ប្រចាំឆ្នាំ ប៉ុន្តែរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុរបស់វាដូចជា REITs សាធារណៈគឺស្មុគស្មាញ។

វិនិយោគិន REIT សម្លឹងមើលប្រាក់ចំណូលសុទ្ធ ប៉ុន្តែផ្តោតលើវិធានការផ្សេងទៀតដូចជា មូលនិធិពីប្រតិបត្តិការ និងមូលនិធិដែលមានសម្រាប់ការចែកចាយ ដែលបន្ថែមការចំណាយរំលោះយ៉ាងច្រើន។ គំនិតនេះគឺថាភាគច្រើននៃការរំលោះគឺជាការចំណាយមិនមែនសាច់ប្រាក់ phantom ចាប់តាំងពីអចលនទ្រព្យមូលដ្ឋានមិនធ្លាក់ចុះនៅក្នុងតម្លៃ។

Breit មិនដូច REITs សាធារណៈធំ ៗ ភាគច្រើនបានដំណើរការពណ៌ក្រហមដោយផ្អែកលើប្រាក់ចំណូលសុទ្ធ។ វាបានខាតបង់ច្រើនជាង 800 លានដុល្លារក្នុងរយៈពេលពីរឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ដោយផ្អែកលើគោលការណ៍គណនេយ្យដែលទទួលយកជាទូទៅ ឬ GAAP និងប្រហែល 650 លានដុល្លារក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែដំបូងនៃឆ្នាំ 2022។

សម្រាប់ឆ្នាំ 2021 វាបានគណនាមូលនិធិរបស់ខ្លួនដែលអាចរកបានសម្រាប់ការចែកចាយចំនួន 1.3 ពាន់លានដុល្លារ ប៉ុន្តែវាមិនគ្របដណ្តប់លើការចែកចាយរបស់ខ្លួនដល់ម្ចាស់ភាគហ៊ុនចំនួន 1.6 ពាន់លានដុល្លារនោះទេ។ ប្រហែលពាក់កណ្តាលនៃអ្នកកាន់ Breit បានវិនិយោគឡើងវិញនូវការចែកចាយរបស់ពួកគេកាលពីឆ្នាំមុន ដោយកាត់បន្ថយការចំណាយសាច់ប្រាក់។

ការគណនារបស់ Breit នៃមូលនិធិរបស់ខ្លួនដែលមានសម្រាប់ការចែកចាយ ជាវិធានការហិរញ្ញវត្ថុដែលមិនមែនជា GAAP មិនបានរាប់បញ្ចូល $1.8 ពាន់លានដុល្លារនៃការគ្រប់គ្រង និងថ្លៃលើកទឹកចិត្តដែលបានបង់ទៅឱ្យ Blackstone ក្នុងឆ្នាំ 2021។ ហេតុផលគឺថាការទូទាត់ត្រូវបានធ្វើឡើងនៅក្នុងភាគហ៊ុន Breit ជាជាងជាសាច់ប្រាក់។ ប៉ុន្តែថ្លៃសេវាគឺជាថ្លៃសេវាដោយមិនគិតពីថាតើពួកគេត្រូវបានបង់នៅក្នុងស្តុកឬសាច់ប្រាក់ទេ។ Breit ទិញភាគហ៊ុនដែលបានបង់ទៅ Blackstone មានន័យថា Blackstone ទទួលបានសាច់ប្រាក់យ៉ាងមានប្រសិទ្ធភាព។ Breit រួមបញ្ចូលថ្លៃគ្រប់គ្រង និងថ្លៃលើកទឹកចិត្តជាការចំណាយក្នុងការគណនាប្រាក់ចំណូលសុទ្ធ GAAP របស់ខ្លួន។

ការចែកចាយ Breit គឺស្ទើរតែទាំងអស់ត្រឡប់មកវិញនៃដើមទុនដោយសារតែការខាតបង់របស់វា។ ផ្ទុយទៅវិញ REITs ធំៗភាគច្រើនបង់ភាគលាភយ៉ាងហោចណាស់មួយផ្នែកពីប្រាក់ចំណូលសុទ្ធ។

Blackstone និយាយថាប្រាក់ចំណូលសុទ្ធរបស់ Breit ត្រូវបានធ្លាក់ចុះដោយការចំណាយរំលោះកាន់តែច្រើនទាក់ទងទៅនឹង REITs សាធារណៈ។ វានិយាយថាការរំលោះខ្ពស់នោះនាំឱ្យមានការចែកចាយដែលមានអត្ថប្រយោជន៍ពីពន្ធ ផ្តល់អត្ថប្រយោជន៍ដល់វិនិយោគិន។ Breit និយាយថា ខ្លួនបានផ្តល់មូលនិធិយ៉ាងពេញលេញដល់ការចែកចាយពីលំហូរសាច់ប្រាក់ពីប្រតិបត្តិការ ដែលជារង្វាស់ GAAP ដែលមិនរាប់បញ្ចូលថ្លៃគ្រប់គ្រង និងថ្លៃលើកទឹកចិត្ត ចាប់តាំងពីការចាប់ផ្តើមរបស់ខ្លួន។

ក្នុងរយៈពេល XNUMX ឆ្នាំដំបូងរបស់ខ្លួន Breit ទទួលបានពិន្ទុ អរគុណចំពោះការបែងចែកវិស័យឆ្លាតវៃ និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ប៉ុន្តែជាមួយនឹងតម្លៃដ៏ថ្លៃថ្លា និងថ្លៃខ្ពស់ វាអាចមានការពិបាកក្នុងការធ្វើឡើងវិញនូវលទ្ធផលជាប្រវត្តិសាស្ត្ររបស់វាឡើងវិញ និងផ្តួល REITs សាធារណៈ។ ហើយវាមិនទាន់ត្រូវបានសាកល្បងនៅក្នុងការធ្លាក់ចុះសេដ្ឋកិច្ចជានិរន្តរភាព ឬរយៈពេលនៃការលោះសុទ្ធនោះទេ។

សរសេរ​ទៅកាន់ Andrew Bary នៅ [អ៊ីមែលការពារ]