វិធីជៀសវាងការយកពន្ធលើអចលនទ្រព្យ

Home prices have nearly doubled in the last 10 years – and that could mean you owe some serious taxes if you are selling your home. After bottoming out around $259,000 in 2011, the average sale price of a house has marched steadily upward to more than $453,000 at time of writing. Like many trends, the pandemic may have accelerated this but housing prices had already been rising for years. This has come as great news for homeowners looking to sell. They stand to make some real money.

Unfortunately, with real money comes real taxes. If you sell real estate for a profit you will owe capital gains taxes on the money. Unfortunately, unlike the taxes held from wages, the IRS doesn’t take that money up front. You’ll have to calculate it and cut a check. There are ways to make that hurt less though. If you want help minimizing your tax bill from a home sale, consider working with a financial advisor.

តើ​អ្វី​ទៅ​ជា​ពន្ធ​លើ​ការ​កើន​ឡើង​មូលធន​លើ​អចលនទ្រព្យ?

The capital gains tax is levied on any profits you make from selling an investment. This applies to most money that you make through buying and selling assets such as stocks, bonds and even real estate (such as your house). In the case of real estate, you would calculate your taxable profits as:

តម្លៃដែលអ្នកបានលក់អចលនទ្រព្យសម្រាប់ – តម្លៃដែលអ្នកបានបង់ដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យ = ប្រាក់ចំណេញជាប់ពន្ធ

ដូច្នេះ ជាឧទាហរណ៍ និយាយថាអ្នកបានទិញផ្ទះរបស់អ្នកក្នុងតម្លៃ $260,000 កាលពីដប់ឆ្នាំមុន។ ថ្ងៃនេះលក់ក្នុងតម្លៃ 450,000 ដុល្លារ។ អ្នកនឹងជំពាក់ពន្ធលើការបង្កើនដើមទុនលើ $190,000 (ភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃទិញរបស់អ្នក និងតម្លៃលក់របស់អ្នក)។

ការកើនឡើងដើមទុនរយៈពេលវែង — មានន័យថា ចំណេញលើទ្រព្យសកម្មដែលមានយ៉ាងហោចណាស់ក្នុងមួយឆ្នាំ – ជាទូទៅត្រូវបានបង់ពន្ធក្នុងអត្រាទាបជាងប្រាក់ចំណូលដែលទទួលបាន (ប្រាក់ដែលអ្នកទទួលបានពីការងារ)។ នៅឆ្នាំ 2021 សម្រាប់អ្នកដាក់ពាក្យនៅលីវ/រៀបការ អត្រាពន្ធលើការទទួលបានដើមទុនត្រូវបានកំណត់នៅ:

• 0 ភាគរយ – $0-$40,400 Single/$0-$80,800 រៀបការ

• 15 ភាគរយ – $40,401-$445,850 Single/$80,801-$501,600 រៀបការ

• 20 ភាគរយ – $445,851+ នៅលីវ/ $501,601 រៀបការ

រឿងរ៉ាវនៅតែបន្ត

គិតត្រឹមឆ្នាំ 2022 ជួរមានដូចខាងក្រោម៖

• 0 Percent – $0-$41,675 Single/$0-$83,350 រៀបការជាមួយ

• 15 Percent – $41,676-$459,750 Single/$83,351-$517,200 Married

• 20 percent – $459,751+ Single/$517,201 Married

ដូច្នេះ ពីឧទាហរណ៍របស់យើងខាងលើ សូមនិយាយថាអ្នកបានលក់ផ្ទះរបស់អ្នក ហើយទទួលបានប្រាក់ចំណេញ 190,000 ដុល្លារក្នុងឆ្នាំ 2021។ សន្មតថាអ្នកនៅលីវ អ្នកនឹងគណនាពន្ធលើប្រាក់ចំណេញលើការលក់នេះដូចខាងក្រោម៖

• $40,400 * 0 ភាគរយ = $0

• ($190,000 – $40,401) = $149,599

• $149,599 * 15 ភាគរយ = $22,439

• ១៥០០០ ដុល្លារ + ៧០០០ ដុល្លារ = ២២០០០ ដុល្លារ

នេះគឺជាកំណែសាមញ្ញនៃការស្វែងរកបន្ទុកពន្ធលើប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នក ប៉ុន្តែមូលដ្ឋានគឺនៅទីនោះ។ អ្នកអាចជំពាក់ពន្ធ $22,429 លើការលក់នេះ។ នេះច្រើនណាស់ សូម្បីតែអ្នកចាំថាអ្នករកប្រាក់ចំណេញបាន 190,000 ដុល្លារ ដែលត្រូវបង់វា។ (វារឹតតែខ្លាំងនៅពេលដែលអ្នកចាំថា បន្ទាប់ពីបានលក់ផ្ទះរបស់អ្នក អ្នកនឹងត្រូវស្វែងរកផ្ទះថ្មីមួយនៅក្នុងទីផ្សារក្តៅពណ៌ស…) ជាសំណាងល្អ IRS បានឆ្លាក់ករណីលើកលែងមួយដើម្បីជួយម្ចាស់ផ្ទះជាមួយនឹងបញ្ហានេះ។

រាជធានីទទួលបានការលើកលែង

ប្រសិនបើអ្នកចំណេញពីការលក់ផ្ទះរបស់អ្នក អ្នកអាចដកប្រាក់ 250,000 ដុល្លារដំបូងនៃប្រាក់ចំណេញនោះពីពន្ធ។ សម្រាប់គូស្វាមីភរិយាដែលរៀបការជាមួយគ្នា ចំនួននោះកើនឡើងដល់ 500,000 ដុល្លារ។

ជាសំខាន់ ការមិនរាប់បញ្ចូលនេះអនុវត្តចំពោះប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នក មិនមែនការលក់សរុបនោះទេ។ ដូច្នេះពីឧទាហរណ៍របស់យើងខាងលើ សូមនិយាយថា អ្នកបានលក់ផ្ទះរបស់អ្នកក្នុងតម្លៃ $450,000 ក្នុងនាមមនុស្សតែមួយ។ ប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកបានមកពីការលក់បានដល់ $190,000។ អ្នកអាចដកប្រាក់ចំនេញទាំងស្រុងពីពន្ធរបស់អ្នក ហើយនឹងមិនជំពាក់អ្វីទាំងអស់។

ម្យ៉ាងវិញទៀត និយាយថាអ្នករកបានប្រាក់ចំណេញ 280,000 ដុល្លារពីការលក់។ បន្ទាប់ពីការដកដើមទុន អ្នកនឹងជំពាក់ពន្ធលើចំនួន $30,000 ដែលនៅសល់។ (ដែលចាប់តាំងពីការទាំងអស់នោះនឹងធ្លាក់ក្នុងរង្វង់មូលធន 0 ភាគរយនៃការទទួលបានពន្ធ មកម្តងទៀតដល់ 0 ដុល្លារក្នុងពន្ធ។ )

To qualify for this exclusion you must meet the ownership and use test. This means that you must have owned the house and used it as your main residence for at least two years out of the five years prior to its sale. This does not have to be continuous. You can live in the house periodically, so long as it comes to at least two years aggregate. (See IRS Publication 523 for a complete description of the exclusion test requirements.) Members of the U.S. military, foreign service, Peace Corps and active intelligence can calculate their continuous use differently based on their deployment schedules.

គណនាដើមទុនរបស់អ្នកទទួលបានពន្ធឱ្យបានត្រឹមត្រូវ

As we mentioned above, capital gains on the sale of a house are slightly more complicated than ordinary investment profits. In addition to the original purchase price of the home, you can also deduct some closing costs, sales costs and the property’s tax basis from your taxable capital gains.

Closing costs can include mortgage-related expenses (for example if you had prepaid interest when you bought the house) and tax-related expenses.

ការចំណាយលើការលក់ជាទូទៅអនុវត្តចំពោះប្រាក់ដែលអ្នកបានចំណាយលើការលក់ផ្ទះ។ នេះរាប់បញ្ចូលទាំងថ្លៃសេវារបស់ឈ្មួញកណ្តាល ការចំណាយលើការចុះបញ្ជី ថ្លៃច្បាប់ ថ្លៃផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម ប្រាក់ដែលអ្នកបានចំណាយធ្វើឱ្យផ្ទះមើលទៅស្អាតជាងសម្រាប់ការលក់ និងការចំណាយពាក់ព័ន្ធផ្សេងទៀត។

មូលដ្ឋានពន្ធរបស់ផ្ទះគឺជាការចំណាយលើការកែលម្អសំខាន់ៗដែលអ្នកបានធ្វើចំពោះអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។ នេះ​ជា​ចំនួន​ដ៏​សំខាន់​ដែល​អ្នក​បាន​ចំណាយ​លើ​រចនាសម្ព័ន្ធ​រូបវន្ត​ដែល​បន្ថែម​តម្លៃ​ដល់​ផ្ទះ។ វាត្រូវបានកាត់បន្ថយដោយការរំលោះណាមួយនៅក្នុងរចនាសម្ព័ននោះ (ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើអ្នកបានបន្ថែមដំបូល ប៉ុន្តែបន្ទាប់មកទុកឱ្យដំបូលនោះដាច់) ទោះបីជាការរំលោះគឺជាបញ្ហាមិនធម្មតាសម្រាប់ផ្ទះដែលមានមនុស្សរស់នៅយ៉ាងសកម្មក៏ដោយ។

ដូច្នេះ ជាឧទាហរណ៍ ចូរនិយាយថាអ្នកនៅលីវ ហើយបានទិញផ្ទះមួយក្នុងតម្លៃ 250,000 ដុល្លារ។ អ្នក​លក់​វា​ក្នុង​តម្លៃ $750,000 ។ អ្នកមានការចំណាយពាក់ព័ន្ធដូចខាងក្រោម៖

• $40,000 ក្នុងការជួសជុលផ្ទះបាយ និងបន្ទប់ទឹក;

• $ 35,000 ក្នុងថ្លៃឈ្មួញកណ្តាល;

• $ 2,500 ចំណាយលើការសំអាតនិងការរៀបចំសម្រាប់ផ្ទះបើកចំហ។

• $5,000 លើថ្លៃមេធាវី និងថ្លៃបិទដែលពាក់ព័ន្ធផ្សេងទៀត។

អ្នកនឹងគណនាប្រាក់ចំណេញដើមទុនជាប់ពន្ធរបស់អ្នកដូចជា៖

• $750,000 – ($250,000 + $40,000 + $35,000 + $2,500 + $5,000) = $417,500

• $417,500 – $250,000 (មិនរាប់បញ្ចូលដើមទុន) = $167,500

អ្នកនឹងជំពាក់ពន្ធលើ $167,500 ។

កុំលក់លឿន

If at all possible, do not sell your home in under a year. You must wait at least two years to sell your house in order to qualify for the capital gains exclusion. However, even if you don’t qualify for the exclusion you still can ordinarily pay the reduced tax rate levied on investment assets.

អត្រាកាត់បន្ថយនេះគឺជាអ្វីដែលគេស្គាល់ថាជាអត្រាវិនិយោគរយៈពេលវែង។ វាអនុវត្តចំពោះតែទ្រព្យសម្បត្តិដែលអ្នកបានកាន់កាប់លើសពីមួយឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ។ ប្រសិនបើអ្នកជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យរបស់អ្នកក្នុងរយៈពេលតិចជាង 12 ខែ អ្នកត្រូវតែបង់ពន្ធលើប្រាក់ចំណេញណាមួយតាមអត្រាប្រាក់ចំណូលធម្មតា (នោះគឺអត្រាដែលពន្ធ IRS ដំណើរការ និងប្រាក់ចំណូលដែលទទួលបាន)។ នេះគឺខ្ពស់ជាងអត្រាពន្ធដែលទទួលបានដើមទុនយ៉ាងច្រើន។

បន្ទាត់ខាងក្រោម

មធ្យោបាយចម្បងដើម្បីកាត់បន្ថយពន្ធលើការបង្កើនដើមទុនរបស់អ្នកគឺដោយធ្វើឱ្យប្រាកដថាអ្នកគណនាក្នុងការកាត់បន្ថយទាំងអស់ដែល IRS អនុញ្ញាតឱ្យទទួលបានប្រាក់ចំណេញរួមរបស់អ្នក។ បន្ទាប់ពីនោះ ការមិនរាប់បញ្ចូលការទទួលបានដើមទុននឹងលុបចោលនូវប្រាក់ជាច្រើនដែលម្ចាស់ផ្ទះភាគច្រើននឹងដកខ្លួនចេញពីការលក់។

គន្លឹះទិញផ្ទះ

• It’s great if you can make money off your home, but first and foremost this has to be a place to live. With SmartAsset’s Mortgage calculator you can figure out exactly what that new house will cost you, letting you make the right call for your budget and your future.

• A financial advisor can help you with tax planning so you don’t overpay. Finding a qualified financial advisor doesn’t have to be hard. SmartAsset’s free tool matches you with up to three financial advisors who serve your area, and you can interview your advisor matches at no cost to decide which one is right for you. If you’re ready to find an advisor who can help you achieve your financial goals, get started now.

Photo credit: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks

The post How to Avoid Capital Gains Tax on Real Estate appeared first on SmartAsset Blog.