តើអចលនទ្រព្យជួលជាការវិនិយោគល្អមែនទេ? អ្វីគ្រប់យ៉ាងដែលអ្នកត្រូវដឹង

ជាមួយ ភាគហ៊ុនធ្លាក់ចុះ និង អតិផរណាកើនឡើងអ្នកប្រហែលជាឆ្ងល់ថាតើការទិញអចលនទ្រព្យជួលគឺជាកន្លែងដ៏ល្អសម្រាប់ចតលុយរបស់អ្នក។

វាហាក់ដូចជាសាមញ្ញគ្រប់គ្រាន់ហើយ៖ ទិញផ្ទះ ជួលវាក្នុងតម្លៃមួយដើម្បីបង់រំលោះ ហើយដាក់ខ្លះ សាច់ប្រាក់ថេរនៅក្នុងហោប៉ៅរបស់អ្នក។ - ទាំងអស់ខណៈពេលដែលតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង។ បូក ការជួលកំពុងកើនឡើង នៅទូទាំងសហរដ្ឋអាមេរិក

ប៉ុន្តែមានច្រើនដែលត្រូវពិចារណា ការកើនឡើងអត្រាការប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ទៅកាន់ទីផ្សារក្នុងស្រុក ដើម្បីស្វែងរកអ្នកជួលដែលអាចទុកចិត្តបាន។ វាក៏អាចមានការចំណាយគួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើលផងដែរ។ នេះគឺជាចម្លើយមួយចំនួនចំពោះសំណួរទូទៅអំពីការទិញអចលនទ្រព្យជួល៖

វិនិយោគលើអចលនទ្រព្យដែលផ្តល់ទិន្នផលខ្ពស់ និងគ្រប់គ្រងប្រកបដោយវិជ្ជាជីវៈជាមួយ EquityMultiple តើ​វា​មាន​តម្លៃ​ទេ​ក្នុង​ការ​មាន​ផ្ទះ​ជួល?

វាអាចជា – ក្នុងកាលៈទេសៈត្រឹមត្រូវ តាមពេលវេលា និងអាស្រ័យលើទីតាំងហិរញ្ញវត្ថុ និងគោលដៅរបស់អ្នក។

ប្រសិនបើអ្នកអាចទទួលយកបានសូម្បីតែពីរបីរយដុល្លារក្នុងមួយខែនៅពេលដែលការចំណាយទាំងអស់រួមទាំងពន្ធ (ប្រាក់ចំណូល និងក្នុងស្រុក អចលនទ្រព្យ) ត្រូវបានបង់ ហើយអ្នកបានរួមចំណែកដល់មូលនិធិបំរុងសម្រាប់ការចំណាយគ្រាអាសន្ន អចលនទ្រព្យជួលអាចផ្តល់នូវការត្រឡប់មកវិញដែលអាចទុកចិត្តបានតាមពេលវេលា។ "សន្មត់ថាអចលនទ្រព្យមានផលចំណេញ ការដែលលំហូរសាច់ប្រាក់ចូលមកផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវឱកាសក្នុងការទិញទ្រព្យសកម្មដូចគ្នា - ទិញអចលនទ្រព្យកាន់តែច្រើន - ឬទិញទ្រព្យសម្បត្តិប្រភេទផ្សេងទៀតនៅពេលដែល [អចលនទ្រព្យ] អស់ការពេញចិត្ត" និយាយថា Cynthia Meyer អ្នករៀបចំផែនការហិរញ្ញវត្ថុដែលមានការបញ្ជាក់ (CFP) ជាមួយ Real Life Planning នៅ Gladstone រដ្ឋ New Jersey ដែលធ្វើការជាមួយអ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យ។

តើ​អចលនទ្រព្យ​សម្រាប់​ជួល​ជា​ការ​វិនិយោគ​ដ៏​ល្អ​ទេ​?

ប្រសិនបើអ្នកមានផ្ទះហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកនៅក្នុងលំដាប់ជាពិសេសដូចជា អត្រាការប្រាក់កើនឡើងMeyer និយាយថា អចលនទ្រព្យសម្រាប់ជួលអាចជាការវិនិយោគរយៈពេលវែងដ៏ល្អ។

អចលនទ្រព្យសម្រាប់ជួលគួរតែបង្កើតប្រាក់ចំណូលប្រចាំខែ បើទោះបីជាវាទើបតែពីរបីដុល្លារដំបូងក៏ដោយ។ ធ្វើគណិតវិទ្យាដើម្បីប្រាកដថាទ្រព្យសម្បត្តិដែលអ្នកកំពុងពិចារណាគឺត្រឹមត្រូវសម្រាប់អ្នក។ ពិគ្រោះជាមួយទីប្រឹក្សាហិរញ្ញវត្ថុ ឬអ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យក្នុងតំបន់។

“រឿងមួយដែលខ្ញុំបានសួរមនុស្សជាច្រើនគឺ 'តើកិច្ចព្រមព្រៀងនេះមានន័យផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុទេ?' ឧទាហរណ៍ កុំបង្ហាញខ្ញុំអ្វីមួយ ដែលបាត់បង់ 300 ដុល្លារក្នុងមួយខែ ហើយរំពឹងថាខ្ញុំនឹងប្រាប់អ្នកថា វាជាគំនិតល្អ ព្រោះវាប្រហែលជាមិនមែនទេ” Meyer និយាយ។ "យ៉ាងហោចណាស់ មិនគួរមានថ្លៃដឹកជញ្ជូនសុទ្ធដល់អចលនទ្រព្យនោះទេ។ តើការជួលអចលនទ្រព្យមានការងារច្រើនមែនទេ?

រឿងរ៉ាវនៅតែបន្ត

ជាច្រើនអាចចូលទៅក្នុងការបង្កើតអចលនទ្រព្យជួលរបស់អ្នក រួមទាំងការធានារ៉ាប់រង ថ្លៃសមាគមម្ចាស់ផ្ទះ សេវាប្រើប្រាស់ ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម ការសម្អាត ការជួសជុលតាមពេលវេលា ការកើនឡើង ការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ហើយពន្ធគឺជាកត្តាសំខាន់មួយចំនួន ដើម្បីដាក់ឈ្មោះមួយចំនួន។

ម្ចាស់អចលនទ្រព្យជួលមួយចំនួនជួលក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងដើម្បីថែរក្សាអចលនទ្រព្យ ដោយតម្លៃជាធម្មតានៅចន្លោះ 8% ទៅ 12% នៃការជួលប្រចាំខែ ប្រមូល។

ក្នុងនាមជាការវិនិយោគ អចលនទ្រព្យជួលអាចជាប្រភពចំណូលយឺតជាង ប៉ុន្តែអាចទុកចិត្តបានជាងការត្រឡប់ផ្ទះនៅកម្ពស់នៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលកំពុងរីកចម្រើន។ ទោះបីជាតម្លៃផ្ទះបានកើនឡើងក្នុងរយៈពេល XNUMX ឆ្នាំចុងក្រោយនេះក៏ដោយ ប៉ុន្តែល្បឿនដ៏គួរឱ្យភ័យខ្លាចនោះកំពុងធ្លាក់ចុះ។

តើ​អ្នក​គួរ​រក​ប្រាក់​ចំណេញ​ប៉ុន្មាន​លើ​អចលនទ្រព្យ​ជួល?

Meyer និយាយថា នៅពេលដែលអ្នកបានរៀនគណិតវិទ្យាហើយ ប្រសិនបើអ្នកមានបំណងកាន់កាប់អចលនទ្រព្យរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ សូម្បីតែប្រាក់ចំណេញតិចតួច "ក្នុងមួយទ្វារ" ឬឯកតាអាចជាប្រភពចំណូលដ៏មានតម្លៃតាមពេលវេលា។

ឧទាហរណ៍ ប្រាក់ចំណេញសុទ្ធ 100 ដុល្លារក្នុងមួយខែ (បន្ទាប់ពីអ្វីៗត្រូវបានបង់) អាចបន្ថែមបាន។ ប្រសិនបើការជួលជាធម្មតាកើនឡើងពី 3% ទៅ 5% ក្នុងមួយឆ្នាំ ប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកក៏គួរតែកើនឡើងផងដែរ។

Meyer និយាយថា "បន្ទាប់ពីរយៈពេល 20 ឆ្នាំ នោះគឺជាការត្រលប់មកវិញនូវការជួលដ៏មានឥទ្ធិពល។ “ហើយ​នោះ​មិន​រាប់​បញ្ចូល​ការ​ឲ្យ​តម្លៃ​ទេ​។”

តើកម្ចីប្រភេទណាដែលអ្នកទទួលបានសម្រាប់អចលនទ្រព្យវិនិយោគ?

ម្ចាស់អចលនទ្រព្យជួលអាចដាក់ពាក្យបាន។ បញ្ចាំដូចជាម្ចាស់ផ្ទះប៉ុន្តែជាមួយនឹងភាពខុសគ្នាសំខាន់ៗ។ សម្រាប់មួយ ការទូទាត់ចុះក្រោមជាធម្មតាមានទំហំធំជាង។

អ្នកជំនាញបាននិយាយថា អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីភាគច្រើនទាមទារប្រហែល 25% ចុះសម្រាប់ការជួលអចលនទ្រព្យ។ នោះផ្ទុយពី 6​% ទៅ 7​% បង់ដោយម្ចាស់ផ្ទះក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ។

អ្នកឱ្យខ្ចីចាត់ទុកការបញ្ចាំអចលនទ្រព្យជួលថាមានហានិភ័យជាងកម្ចីទិញផ្ទះធម្មតា ដោយសារប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នកវិនិយោគទំនងជាយកអាទិភាពក្នុងគ្រាលំបាក។

តើអ្វីជាវិធីល្អបំផុតក្នុងការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់អចលនទ្រព្យវិនិយោគ?

ជាការពិតណាស់ ប្រសិនបើអ្នកអាចទិញអចលនទ្រព្យមួយសម្រាប់សាច់ប្រាក់ទាំងអស់ ហើយនៅតែមានមូលនិធិទុកសម្រាប់ទ្រនាប់នោះ នោះជាជម្រើសដ៏ល្អ។ សូមចងចាំថា អចលនទ្រព្យត្រូវបានចាត់ទុកថាជាទ្រព្យសកម្ម "មិនច្បាស់លាស់" ដែលជាទ្រព្យសម្បត្តិដែលអ្នកមិនអាចប្រែក្លាយទៅជាសាច់ប្រាក់ក្នុងហោប៉ៅរបស់អ្នកបានភ្លាមៗនោះទេ។ អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យភាគច្រើនទាមទារ ឬចង់បញ្ចាំ។

មុនពេលអ្នកដាក់ពាក្យ សូមប្រាកដថាអ្នកបានបញ្ចប់ថវិការបស់អ្នក ហើយបានស្រាវជ្រាវពីរបៀបធ្វើ ទាក់ទាញអ្នកជួល និងមានគំនិតច្បាស់លាស់អំពីការចំណាយលើការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ។

តើពិន្ទុឥណទានអ្វីដែលត្រូវការសម្រាប់អចលនទ្រព្យវិនិយោគ?

អ្នកអោយខ្ចីមានទំនោរផ្តល់អត្រាល្អបំផុតដល់អ្នកខ្ចីជាមួយ ពិន្ទុឥណទាន 760 ឬខ្ពស់ជាងនេះ។.

“តើអ្នកអាចទទួលបានកម្ចីអចលនទ្រព្យវិនិយោគប្រសិនបើពិន្ទុរបស់អ្នកគឺ 680 ឬ 700? ប្រហែលជា ប៉ុន្តែអ្នកគ្រាន់តែបង់ការប្រាក់បន្ថែមទៀត” Meyer និយាយ។

តើអ្នកអាចខ្ចីប៉ុន្មានភាគរយលើអចលនទ្រព្យជួល?

វា​អាស្រ័យ។ Meyer និយាយថានៅឆ្នាំ 2022 នៅពេលដែលអត្រាការប្រាក់កើនឡើង យុទ្ធសាស្រ្តនៃការទិញអចលនទ្រព្យដែលធ្លាក់ចុះ ជួសជុលវាឡើង ដំឡើងថ្លៃជួល បន្ទាប់មកការខ្ចីប្រាក់ប្រឆាំងនឹងអចលនទ្រព្យនោះដើម្បីទិញមួយផ្សេងទៀតគឺកាន់តែពិបាក។ អ្នកឱ្យខ្ចីចង់បានការធានាលើការបញ្ចាំនឹងត្រូវបានបង់ក្នុងគ្រាលំបាក ហើយនឹងពិនិត្យអចលនទ្រព្យរបស់អ្នកឱ្យបានដិតដល់មុនពេលផ្តល់ប្រាក់កម្ចីលើកទីពីរ។

Meyer បានកត់សម្គាល់ថាអ្នកទិញអចលនទ្រព្យជួល "ត្រូវតែប្រុងប្រយ័ត្នបន្ថែមទៀតអំពីចំនួនរបស់ពួកគេ និងការសន្មត់អត្រាការប្រាក់របស់ពួកគេ" Meyer បានកត់សម្គាល់។ "ដោយសារតែពួកគេនឹងមិនអាច refinance និងដកភាគហ៊ុនចេញ ហើយទ្រព្យសម្បត្តិនោះនៅតែជាលំហូរសាច់ប្រាក់វិជ្ជមាន ប្រសិនបើអត្រាការប្រាក់កើនឡើងពីរដងដូចកាលពីមួយឆ្នាំកន្លះមុន"។