អគារការិយាល័យ 'ខ្មោចឆៅ' នៅទីក្រុងញូវយ៉ក កើនឡើង ខណៈអត្រាការប្រាក់កើនឡើង

ក្នុងអំឡុងពេលទីផ្សារគោដ៏អូសបន្លាយដែលជំរុញដោយអត្រាការប្រាក់ទាបជាប្រវត្តិសាស្ត្រ និងប្រាក់ស្ទើរតែឥតគិតថ្លៃ លោក Doug Harmon និងក្រុមរបស់គាត់បានធ្វើជាអធិបតីលើការលក់បំបែកកំណត់ត្រាសម្រាប់អគារការិយាល័យពានរង្វាន់ជាច្រើនរបស់ Manhattan ។

គ្មានទៀតទេ។ ប៉ុន្មានថ្ងៃនេះ Harmon ដែលជាប្រធានទីផ្សារមូលធននៅ Cushman & Wakefield ដែលជាក្រុមហ៊ុនសេវាកម្មអចលនទ្រព្យបានចំណាយពេលវេលាជាច្រើនរបស់គាត់ក្នុងការសម្តែង "triage" ដូចដែលគាត់បាននិយាយ។

ទីផ្សារការិយាល័យដ៏ធំបំផុតរបស់ពិភពលោកបានយឺតយ៉ាវក្នុងការចាកចេញរបស់អ្នកវិនិយោគចិនដែលមានការចំណាយច្រើន ការកើនឡើងនៃការងារពីចម្ងាយនៃសម័យ Covid និងការធ្លាក់ចុះសេដ្ឋកិច្ចពីសង្គ្រាមអ៊ុយក្រែន។ ឥឡូវនេះមានការព្រួយបារម្ភកាន់តែខ្លាំងឡើងថាការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងនៃអត្រាការប្រាក់នឹងច្រើនពេកសម្រាប់ម្ចាស់ជាច្រើនដើម្បីទ្រទ្រង់ ហើយថាការគិតគូរដែលរង់ចាំជាយូរមកហើយកំពុងខិតជិតមកដល់។

លោក Harmon ដែល​បាន​ប្រដូច​អត្រា​កើនឡើង​ទៅនឹង​ប្រេងសាំង​ដែល​កំពុង​ឆាបឆេះ​ព្យុះ​ភ្លើង​ក្នុង​ការិយាល័យ​បាន​និយាយ​ថា​៖ «​មានការ​យល់ស្រប​ដែល​ថា​ការ​ដាក់​សម្ពាធ​នឹង​មក​ដល់​»​។ «គ្រប់​ទីកន្លែង​ដែល​ខ្ញុំ​ទៅ​គ្រប់​ទី​កន្លែង​ជុំវិញ​ពិភពលោក​ឥឡូវ​នេះ អ្នក​ណា​ដែល​មាន​ការិយាល័យ​និយាយ​ថា​៖ 'ខ្ញុំ​ចង់​សម្រាល​បន្ទុក​របស់​ខ្ញុំ។'

ឧស្សាហកម្មនេះសម្បូរទៅដោយកិច្ចពិភាក្សាអំពីភាពជាដៃគូដែលបែកបាក់គ្នាក្រោមការឃុបឃិតគ្នា អគារការិយាល័យត្រូវបានបំប្លែងសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ផ្សេងទៀត និងការរំពឹងទុកដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍អាចនឹងមិនធ្វើវាទៅម្ខាងទៀត។ ទន្ទឹមនឹងនេះដែរ អ្នកឆ្លៀតឱកាសកំពុងរៀបចំសម្រាប់អ្វីដែលពួកគេជឿថានឹងជាបញ្ហានៃការលក់ដែលមានទុក្ខព្រួយក្នុងតម្លៃធ្លាក់ចុះ ប្រហែលជានៅក្នុងត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំក្រោយ។

Adelaide Polsinelli ឈ្មួញកណ្តាលជើងចាស់នៅ Compass បាននិយាយថា "យើងនឹងឃើញទុក្ខព្រួយ" ។ "យើងឃើញវារួចហើយ"

ចាប់តាំងពីខែមករាមក ភាគហ៊ុនរបស់ SL Green និង Vornado ដែលជា REITs ដែលត្រូវបានជួញដូរជាសាធារណៈពីរដែលស្ថិតក្នុងចំណោមម្ចាស់ការិយាល័យធំបំផុតរបស់ទីក្រុងញូវយ៉កបានធ្លាក់ចុះពាក់កណ្តាល។

សញ្ញាថ្មីនៃភាពតានតឹងបានមកដល់សប្តាហ៍នេះ។ ក្រុមហ៊ុន Blackstone ដែលជាក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនឯកជនបានប្រាប់វិនិយោគិនថា ខ្លួននឹងដាក់កម្រិតលើការលោះក្នុងមូលនិធិអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មចំនួន 125 ពាន់លានដុល្លារ។

វាក៏លេចចេញមកផងដែរថា Meta ដែលជាក្រុមហ៊ុនមេរបស់ Facebook នឹងទំនេរពីកន្លែងទំនេរប្រហែល 250,000 ហ្វីតការ៉េនៅឯការអភិវឌ្ឍន៍ Hudson Yards ថ្មីដើម្បីកាត់បន្ថយការចំណាយ។ វា និងក្រុមហ៊ុនបច្ចេកវិទ្យាផ្សេងទៀតបានស្ថិតក្នុងចំណោមប្រភពចុងក្រោយនៃការពង្រីកនៅក្នុងទីផ្សារការិយាល័យសម័យរាតត្បាតរបស់ Manhattan ។

ការប្រមូលផ្តុំការិយាល័យតូចៗដូចជា Hudson Yards — ជាមួយនឹងសំណង់ថ្មី និងកន្លែង និងកន្លែងល្អបំផុត — នៅតែមានតម្រូវការខ្ពស់ នេះបើយោងតាម ​​Ruth Colp-Haber ដែលជាប្រធានក្រុមហ៊ុន Wharton Properties ប្រឹក្សាក្រុមហ៊ុនលើការជួល។

ប៉ុន្តែ​លោកស្រី​បាន​ព្រមាន​ថា «​គ្រោះថ្នាក់​ពិត​នៅ​ជាន់​ក្រោម​ក្នុង​អគារ B និង C ដែល​បាត់បង់​អ្នក​ជួល​ក្នុង​អត្រា​ដ៏​គួរ​ឲ្យ​ព្រួយបារម្ភ​ដោយ​គ្មាន​អ្នក​ជំនួស​»​។ ទាំងអស់បានប្រាប់ Colp-Haber បានប៉ាន់ប្រមាណថាប្រហែល 40 ភាគរយនៃអគារការិយាល័យរបស់ទីក្រុង "ឥឡូវនេះកំពុងប្រឈមមុខនឹងការសម្រេចចិត្តដ៏ធំមួយ" អំពីអនាគតរបស់ពួកគេ។

អ្នកព្យាករណ៍បានព្យាករណ៍ថានឹងវិនាសសម្រាប់វិស័យការិយាល័យចាប់តាំងពីការចាប់ផ្តើមនៃជំងឺរាតត្បាត Covid ដែលបានពន្លឿននិន្នាការឆ្ពោះទៅរកការងារពីចម្ងាយ និងការថយចុះតម្រូវការសម្រាប់កន្លែងទំនេរ។ យោងតាម ​​Kastle Systems ដែលជាក្រុមហ៊ុនសន្តិសុខការិយាល័យ ការកាន់កាប់ថ្ងៃធ្វើការជាមធ្យមនៅក្នុងការិយាល័យនៅទីក្រុងញូវយ៉កនៅតែទាបជាង 50 ភាគរយ។ ការវិភាគដ៏គួរឱ្យខ្លាច និងត្រូវបានលើកឡើងជាញឹកញាប់ដោយសាស្រ្តាចារ្យនៅសាកលវិទ្យាល័យ Columbia និង New York បានប៉ាន់ប្រមាណថាតម្លៃរួមនៃអគារការិយាល័យនៅសហរដ្ឋអាមេរិកអាចធ្លាក់ចុះប្រហែល 500 ពាន់លានដុល្លារ - ច្រើនជាងមួយភាគបួន - នៅឆ្នាំ 2029 ។

រហូតមកដល់ពេលនេះ វិស័យនេះបានប្រឆាំងនឹងការព្យាករណ៍បែបនេះ។ ការជួលជាទូទៅមានរយៈពេលពី 10 ទៅ XNUMX ឆ្នាំហើយដូច្នេះអ្នកជួលនៅតែបានបង់ថ្លៃជួលទោះបីជាកម្មកររបស់ពួកគេតិចតួចបានមកការិយាល័យក៏ដោយ។ នៅក្នុងជម្រៅនៃការរាតត្បាតរាតត្បាត អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីក៏មានឆន្ទៈក្នុងការបង្ហាញពីភាពយឺតយ៉ាវ ឬដូចដែលអ្នកខ្លះបានដាក់វា ដើម្បី "ពង្រីក និងធ្វើពុត"។

ប៉ុន្តែ​ការ​កើនឡើង​យ៉ាង​ខ្លាំង​នៃ​អត្រា​ការប្រាក់​អាច​នឹង​បង្ខំ​បញ្ហា​នេះ​។ ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានបានក្លាយទៅជាថ្លៃជាងសម្រាប់ម្ចាស់ និងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ប្រសិនបើវាអាចរកបានទាំងអស់។ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ម្នាក់បាននិយាយថា "ប្រសិនបើអ្នកមានបំណុលជិតដល់កំណត់ ភ្លាមៗនោះអត្រារបស់អ្នកនឹងកើនឡើងទ្វេដង ហើយធនាគារនឹងធ្វើឱ្យអ្នកបញ្ចូលលុយទៅក្នុងទ្រព្យសកម្ម" ។

អគារដែលមានគុណភាពទាបអាចងាយរងគ្រោះបំផុត។ នៅពេលដែលការជួលផុតកំណត់ អ្នកជួលជាច្រើនកំពុងរារាំង ឬទាមទារឱ្យមានការកាត់បន្ថយការជួល។ ទោះបីជាប្រាក់ចំណូលរបស់ពួកគេធ្លាក់ចុះក៏ដោយ ម្ចាស់នៅតែត្រូវបង់ពន្ធ និងចំណាយប្រតិបត្តិការ។

លោក Bob Knakal ប្រធានផ្នែកលក់វិនិយោគនៅ JLL មើលឃើញការកើនឡើងនៃអគារការិយាល័យ "ខ្មោចឆៅ" នៅ Manhattan ដែលនៅមានជីវិត ប៉ុន្តែមិនមានអនាគតច្បាស់លាស់។ ខ្មោចឆៅធម្មតាប្រហែលជាត្រូវបានទិញជាច្រើនជំនាន់មុន ហើយបានផ្គត់ផ្គង់ការត្រួតពិនិត្យប្រចាំខែទៅកាន់បញ្ជីរាយនាមអ្នកទទួលផលដែលមិនធ្លាប់មាន។

“ឥឡូវ​នេះ​អគារ​នេះ​មិន​មាន​ការ​ប្រកួត​ប្រជែង​ពី​ទស្សនៈ​ជួល​ទេ​ព្រោះ​វា​ត្រូវ​ការ​កន្លែង​ទទួល​ភ្ញៀវ​ថ្មី និង​ជណ្តើរយន្ត​ថ្មី បង្អួច និង​បន្ទប់ទឹក។ ហើយ​ប្រសិន​បើ​អ្នក​បាន​ទៅ​រក​មនុស្ស​ទាំង ៣៧ នាក់​នោះ ហើយ​និយាយ​ថា​៖ ‹អ្នក​ដឹង​អ្វី​ទេ? អ្នកត្រូវតែសរសេរមូលប្បទានប័ត្រសម្រាប់ $37 ដូច្នេះយើងអាចជួសជុលអាគារបាន។' Knakal បាននិយាយថា មនុស្សទាំងនេះនឹងគាំងបេះដូង។

ប្រសិនបើមានបំណុលដែលត្រូវជំពាក់ អ្នកឱ្យខ្ចីនឹងតម្រូវឱ្យម្ចាស់ចូលរួមចំណែកសមធម៌បន្ថែមទៀត ដើម្បីបង្កើតតម្លៃធ្លាក់ចុះរបស់អគារ។ Knakal បាននិយាយថា "មានការគិតគូរដែលនឹងមកដល់ ហើយខ្ញុំគិតថាវានឹងមានការពិបាកសម្រាប់មនុស្សទាំងនេះជាច្រើនក្នុងការ refinance"។

នោះហាក់ដូចជាជំរុញឱ្យមានការពិភាក្សាគ្នាយ៉ាងច្របូកច្របល់រវាងអ្នកខ្ចី ធនាគារ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីឯកជន និងអ្នកដទៃ។

លោក Manus Clancy អ្នកវិភាគនៅ Trepp ដែលឃ្លាំមើលការធានាលើការបញ្ចាំពាណិជ្ជកម្មបានប្រដូចស្ថានភាពទៅនឹងផ្សារទំនើបដែលប្រឈមមុខនឹងឥដ្ឋនិងបាយអកាលពី 5 ឆ្នាំមុន ខណៈដែលការរំពឹងទុករបស់ពួកគេកាន់តែយ៉ាប់យ៉ឺន។ នៅទីបំផុតមនុស្សជាច្រើនបានធ្លាក់ចូលទៅក្នុងការរឹបអូស។ លោកបានព្យាករណ៍ថា តើកម្ចីការិយាល័យអាចធ្វើឡើងវិញបានឬអត់ លោកបានព្យាករណ៍ថានឹងអាស្រ័យលើភាពថ្មីនៃអគារ កម្រិតនៃការកាន់កាប់របស់វា និងរយៈពេលនៃការជួល។ លោក​បាន​ថ្លែង​ថា​៖ «​វា​មិន​មាន​ការ​ព្រួយ​បារម្ភ​ច្រើន​នោះ​ទេ បើ​តាម​ខ្ញុំ​មាន​ការ​ព្រួយ​បារម្ភ​ច្រើន។

អគារការិយាល័យដែលលែងប្រើមួយចំនួនអាចនឹងត្រូវបានបំប្លែងទៅជាលំនៅដ្ឋាន ដែលតាមទ្រឹស្តីនឹងជួយសម្រួលដល់ការខ្វះខាតលំនៅដ្ឋានរ៉ាំរ៉ៃរបស់ទីក្រុងញូវយ៉ក។ ប៉ុន្តែ​អ្នក​ជំនាញ​ជា​ច្រើន​និយាយ​ថា​វា​ស្រួល​ជាង​ធ្វើ។ វានឹងទាមទារការផ្លាស់ប្តូរតំបន់។ សូម្បីតែនៅពេលនោះ អគារការិយាល័យជាច្រើនប្រហែលជាមិនមែនជាបេក្ខជនដែលស័ក្តិសមសម្រាប់ការបំប្លែងលំនៅដ្ឋាននោះទេ ទាំងដោយសារតែកម្រាលឥដ្ឋរបស់ពួកគេធំពេក ជណ្តើរយន្តរបស់ពួកគេស្ថិតនៅខុស បង្អួចរបស់ពួកគេមិនបើក ឬសង្កាត់របស់ពួកគេមិនគួរឱ្យទាក់ទាញនោះទេ។ ដើម្បីធ្វើឱ្យគម្រោងបែបនេះមានតម្លៃ ម្ចាស់នឹងត្រូវលក់ដោយការបញ្ចុះតម្លៃយ៉ាងជ្រាលជ្រៅ។

វាមិនបានកើតឡើងទេ - យ៉ាងហោចណាស់មិនមែនជាសាធារណៈទេ។ លោក David Stern ស្ថាបនិកក្រុមហ៊ុន Townhouse Partners ដែលជាអ្នកប្រឹក្សាយោបល់ដែលធ្វើការឧស្សាហ៍ព្យាយាមសម្រាប់ក្រុមហ៊ុនធានាទិញអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មបាននិយាយថា "គ្មាននរណាម្នាក់ចង់ក្លាយជាមនុស្សដំបូងគេដែលជ្រលក់ម្រាមជើងរបស់ពួកគេក្នុងរឿងនេះទេ ពីព្រោះគ្មាននរណាម្នាក់ចង់កំណត់កម្រិតថ្មីដោយមិនចាំបាច់នោះទេ" ។ “នោះហើយជាអ្វីដែលគ្រប់គ្នាកំពុងរង់ចាំ៖ ការវាយតម្លៃឡើងវិញដ៏មិនគួរឲ្យជឿនេះ។” នៅក្នុងពាក្យដែលនិយាយច្រើន អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ម្នាក់បានឆ្លើយថា ម្ចាស់មួយចំនួនដែលទម្លាប់កាន់កាប់អចលនទ្រព្យអស់ជាច្រើនឆ្នាំ មិនទាន់ "បានឃើញព្រះយេស៊ូវ" នៅឡើយទេ ប៉ុន្តែពួកគេនឹងធ្វើ។

ក្នុងពេលនេះ ប្រតិបត្តិការថ្មីៗមួយចំនួនបានបង្ហាញពីការផ្លាស់ប្តូរទីផ្សារ។ នៅក្នុងខែកក្កដា ក្រុមហ៊ុន RXR និង Blackstone បានលក់ 1330 Sixth Avenue ក្នុងតម្លៃ 325 លានដុល្លារ ធ្លាក់ចុះពី 400 លានដុល្លារ RXR ដែលបានបង់ក្នុងឆ្នាំ 2010។ ក្នុងឆ្នាំ 2014 ក្រុមហ៊ុន Oxford Properties ដែលជាក្រុមហ៊ុនវិនិយោគរបស់ប្រទេសកាណាដាបានចំណាយប្រាក់ចំនួន 575 លានដុល្លារដើម្បីឈ្នះការដេញថ្លៃសម្រាប់ 450 Park Avenue ដែលជា 33 ។ - ប៉មជាន់។ វាត្រូវបានលក់ដោយម្ចាស់ជាបន្តបន្ទាប់ក្នុងខែមេសាក្នុងតម្លៃ 440 លានដុល្លារ។

"តើថ្ងៃនេះមានតម្លៃអ្វី?" ឈ្មួញកណ្តាលម្នាក់បានសួរ។ "តិចជាង 440 លានដុល្លារ" ។