|
រូបភាព Getty
ការយកសំខាន់ៗ
- ការលក់ផ្ទះធ្លាក់ចុះ 20% ធៀបនឹងឆ្នាំមុន ដែលនាំឱ្យមានសុទិដ្ឋិនិយមពីអ្នកដែលចង់ចូលទៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។
- អ្នកសេដ្ឋកិច្ចព្យាករណ៍ថា កំណើនតម្លៃផ្ទះនឹងជាប់គាំងនៅឆ្នាំ 2023។
- ការបន្តដំឡើងអត្រាការប្រាក់ពីធនាគារកណ្តាលមានអ្នកជំនាញជាច្រើនមានការព្រួយបារម្ភអំពីអត្ថន័យនេះសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។
ប៉ុន្មានឆ្នាំកន្លងមកនេះ យើងទាំងអស់គ្នាបានឮយ៉ាងច្រើនអំពីរឿងនេះ។ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្តៅ. រឿងរ៉ាវបានលេចឡើងអំពីផ្ទះដែលត្រូវបានលក់ក្នុងពេលវេលាកំណត់ អ្នកទិញដែលមិនបានត្រួតពិនិត្យផ្ទះដើម្បីលក់តាមរយៈការផ្តល់សាច់ប្រាក់ទាំងអស់លើសពីតម្លៃដែលបានចុះបញ្ជីដោយមិនបានឃើញអចលនទ្រព្យ ខណៈដែលទីក្រុងជាច្រើនស្រាប់តែមិនមានតម្លៃសមរម្យ។
អ្នកដែលចង់ចូលទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានការព្រួយបារម្ភ និងឆ្ងល់ថាតើពួកគេនឹងមានលទ្ធភាពទិញផ្ទះឬអត់?
ប្រធានធនាគារកណ្តាលលោក Jerome Powell បានធ្វើអត្ថាធិប្បាយថា “យើងមានពេលវេលានៃទីផ្សារលំនៅដ្ឋានក្តៅក្រហមនៅទូទាំងប្រទេស… តម្លៃផ្ទះកំពុងកើនឡើងក្នុងកម្រិតដែលមិនស្ថិតស្ថេរ។ យើងប្រហែលជានៅក្នុងទីផ្សារលំនៅដ្ឋានត្រូវតែឆ្លងកាត់ការកែតម្រូវ”។
វាហាក់ដូចជាថាការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅទីបំផុតអាចនឹងត្រលប់មកជាការពិត យ៉ាងហោចណាស់នោះគឺជាក្តីសង្ឃឹម។ ម្ចាស់ផ្ទះដែលមានសុទិដ្ឋិនិយមជាច្រើនបានរង់ចាំដោយអត់ធ្មត់ចំពោះតម្លៃអចលនទ្រព្យធ្លាក់ចុះ ដូច្នេះពួកគេអាចចូលទៅក្នុងទីផ្សារបាននៅទីបំផុត។
តើនេះជាការស្លាប់យឺតចំពោះទីផ្សារអ្នកលក់ឬ? យើងនឹងព្យាយាមធ្វើឱ្យយល់អំពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យបច្ចុប្បន្ន។
វាមិនមែនជាទីផ្សាររបស់អ្នកទិញនៅឡើយទេ
យើងត្រូវចាប់ផ្តើមដោយការចែករំលែកព័ត៌មានខកចិត្តបន្តិចសម្រាប់អ្នកដែលចង់ចូលទីផ្សារអចលនទ្រព្យនាពេលខាងមុខនេះ។ វាមិនទាន់ជាទីផ្សាររបស់អ្នកទិញនៅឡើយទេ។ ទោះបីជាការលក់ផ្ទះបានធ្លាក់ចុះ 20.2% ពីឆ្នាំមុនក៏ដោយ តម្លៃលក់ផ្ទះដែលមានស្រាប់ជាមធ្យមបានកើនឡើង 10.8% ពីឆ្នាំមុន នេះបើយោងតាមសមាគមជាតិនៃអ្នកអចលនទ្រព្យ (NAR) ។ តម្លៃលក់ផ្ទះជាមធ្យមដែលមានស្រាប់បច្ចុប្បន្នស្ថិតនៅ $403,800 ប៉ុន្តែវាធ្លាក់ចុះពីកម្រិតខ្ពស់បំផុតកាលពីខែមិថុនាគឺ $413,800។
សេដ្ឋវិទូមកពី NAR បានបង្ហាញថា យើងស្ថិតក្នុងវិបត្តិលំនៅដ្ឋាន ដោយសារការលក់ផ្ទះ និងអគារធ្លាក់ចុះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាមិនមែនជាការធ្លាក់ចុះនៃតម្លៃនោះទេ ចាប់តាំងពីសារពើភ័ណ្ឌនៅតែខ្ពស់គ្រប់គ្រាន់។
អ្នកទិញដែលមានសក្តានុពលបានសង្ឃឹមថាពេលវេលាដ៏ល្អបំផុតដើម្បីចូលទៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យនឹងនៅជិតជ្រុង។ មនុស្សជាច្រើនបាននឹងកំពុងសន្សំប្រាក់ដោយសង្ឃឹមថាទីបំផុតអាចទិញផ្ទះក្នុងតម្លៃសមរម្យ ប៉ុន្តែវាមិនហាក់បីដូចជាតម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងនៅពេលណានោះទេ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ មានដំណឹងល្អសម្រាប់អ្នកទិញ។
មិនមានសង្រ្គាមដេញថ្លៃទៀតទេ
យោងតាមទិន្នន័យពី Redfin ផ្ទះជាមធ្យមកំពុងលក់ក្រោមតម្លៃក្នុងបញ្ជីជាលើកដំបូងចាប់តាំងពីខែមីនា ឆ្នាំ 2021។ នេះគឺជារង្វាស់ដ៏សំខាន់មួយ ព្រោះវាមានន័យថាផ្ទះមិនបានធ្លាក់ចុះពីតម្លៃក្នុងបញ្ជីអស់រយៈពេល 17 ខែ ដូច្នេះសំខាន់គឺពិតប្រាកដបំផុត ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យទំនងជាមានសង្គ្រាមដេញថ្លៃមួយប្រភេទ។ យើងទាំងអស់គ្នាបានឮរឿងរ៉ាវដ៏ច្របូកច្របល់មួយចំនួននៃសង្គ្រាមដេញថ្លៃ និងរបៀបដែលមនុស្សអស់សង្ឃឹមកំពុងចូលទៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ប្រសិនបើអ្នកជាអ្នកទិញ អ្នកមិនចាំបាច់តប់ប្រមល់អំពីការចូលទៅក្នុងសង្រ្គាមដេញថ្លៃដ៏ខ្លាំងក្លាដូចមនុស្សមួយចំនួនដែលទើបតែពីរបីខែត្រឡប់មកវិញនោះទេ។
Redfin ក៏បានប្រកាសផងដែរថាចំនួនផ្ទះសម្រាប់លក់ជាមួយនឹងការកាត់បន្ថយតម្លៃបានកើនឡើងទ្វេដងដល់ 14.9% នៅក្នុងខែមិថុនាធៀបនឹងឆ្នាំមុន។ នេះមានន័យថាអ្នកលក់ត្រូវតែប្រាកដនិយមជាមួយនឹងការរំពឹងទុករបស់ពួកគេសម្រាប់ប្រាក់ចំណេញដែលពួកគេអាចរកបាន។
សេដ្ឋវិទូនៅក្រុមហ៊ុន Redfin ថែមទាំងបានព្យាករណ៍ថា ភាពត្រជាក់ក្រោយការងារនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យអាចកាន់តែខ្លាំងក្លានៅឆ្នាំនេះ ដោយមានការរំពឹងទុកថាផ្ទះអាចឈរនៅលើទីផ្សារបានយូរជាងឆ្នាំមុន។ ប្រសិនបើផ្ទះមួយស្ថិតនៅលើទីផ្សារយូរជាងនេះ វាមានសក្តានុពលសម្រាប់ផ្ទះដើម្បីចាប់ផ្តើមលក់ក្រោមតម្លៃចុះបញ្ជីញឹកញាប់ជាងនៅក្នុងប៉ុន្មានខែចុងក្រោយនៃឆ្នាំ 2022។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មានតែពេលទេដែលនឹងប្រាប់ថាតើអ្នកលក់អស់សង្ឃឹមគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការចាកចេញពីទីផ្សារដោយការរំលាយសម្រាប់ តម្លៃទាបជាងច្រើន។
តើអ្វីជាសញ្ញាបញ្ជាក់ថាតម្លៃអចលនទ្រព្យអាចនឹងធ្លាក់ចុះ?
មានជំនឿថាការកើនឡើងនៃការផ្គត់ផ្គង់រួមជាមួយនឹងការថយចុះនៃតម្រូវការអាចនាំឱ្យតម្លៃផ្ទះធ្លាក់ចុះ។ ការផ្គត់ផ្គង់ផ្ទះថ្មីនៅអាមេរិកបានឆ្លងកាត់លើសពីដប់ខែក្នុងខែកក្កដា។ នេះគឺជាកម្រិតខ្ពស់បំផុតចាប់តាំងពីខែមករាឆ្នាំ 2009 ។ រាល់ពេលដែលវាមានរយៈពេលជាង 10 ខែកន្លងមក សហរដ្ឋអាមេរិកបានធ្លាក់ក្នុងវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ច។ លេខនេះបានទៅដល់ 10.9 ជាផ្លូវការនៅថ្ងៃទី 23 ខែសីហា ឆ្នាំ 200។ ការផ្គត់ផ្គង់ប្រចាំខែគឺជាពាក្យដែលប្រើដើម្បីកំណត់ចំនួនខែដែលវានឹងត្រូវការសម្រាប់សារពើភ័ណ្ឌផ្ទះដែលមាននៅលើទីផ្សារបច្ចុប្បន្នដើម្បីលក់ ដោយគិតគូរពីល្បឿននៃការលក់។ ការផ្គត់ផ្គង់ប្រចាំខែគឺនៅកម្រិតទាបបំផុត 1.9 ខែក្នុងខែធ្នូ ឆ្នាំ 2020។
យោងតាមសមាគមជាតិនៃអ្នកអចលនទ្រព្យ (NAR) ការលក់ផ្ទះដែលមានស្រាប់បានធ្លាក់ចុះ 5.9% នៅក្នុងខែកក្កដាធៀបនឹងខែមុន។ ប្រសិនបើការលក់ផ្ទះបន្តធ្លាក់ចុះ វាមានសក្តានុពលសម្រាប់តម្លៃធ្លាក់ចុះ ដោយសារអ្នកលក់នឹងមិនចង់រង់ចាំជុំវិញដើម្បីស្វែងរកការផ្តល់ជូនដ៏ល្អឥតខ្ចោះនោះទេ។
Redfin ក៏បានរាយការណ៍ផងដែរថាការស្វែងរករបស់ Google សម្រាប់ពាក្យគន្លឹះ "ផ្ទះសម្រាប់លក់" បានធ្លាក់ចុះនៅចុងខែសីហាដោយ 27% ពីឆ្នាំមុន។ និន្នាការនេះអាចបង្ហាញថាមនុស្សកំពុងគិតពីរដងអំពីការចូលទៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ខណៈដែលការព្រួយបារម្ភអំពីការដំឡើងអត្រាការប្រាក់នៅតែបន្តជន់លិចព័ត៌មាននេះ។
ការជួលខ្ពស់ជាងធៀបនឹងការបង់រំលោះខ្ពស់ជាងច្រើន។
បញ្ហាមួយទៀតនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យគឺការជួលខ្ពស់ដែលត្រូវគ្នានឹងការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះកាន់តែខ្ពស់ដោយម្ចាស់ផ្ទះ។ កាលពីមុន វិនិយោគិនអចលនទ្រព្យជាច្រើននឹងប្រកែកថា ថ្នាក់ទ្រព្យទទួលបានផលសមរម្យ។ ជាមួយនឹងការកើនឡើងនៃការជួល វាពិបាកក្នុងការបង្វែរប្រាក់ចំណេញក្នុងនាមជាម្ចាស់ផ្ទះ ដោយសារការបង់រំលោះក៏កើនឡើងផងដែរ។ ទន្ទឹមនឹងអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ថ្លៃធានារ៉ាប់រងក៏បានកើនឡើងផងដែរ។
នៅចុងខែសីហា វាត្រូវបានប្រកាសថាការជួលបានកើនឡើងខ្ពស់បំផុតសម្រាប់ខែទី 17 ជាប់ៗគ្នាក្នុងខែកក្កដា។ យោងតាមព័ត៌មានពី realtor.com ការជួលមធ្យមជាតិគឺនៅកម្រិតកំណត់ត្រាថ្មីនៃ $1,879 ក្នុងមួយខែសម្រាប់ខែកក្កដា ដែលកើនឡើង 12.% ធៀបនឹងឆ្នាំមុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អត្រានៃការផ្លាស់ប្តូរការជួលកំពុងថយចុះ ដោយសារការកើនឡើង 10% YoY គឺតូចបំផុតដែលយើងបានឃើញចាប់តាំងពីខែមិថុនា ឆ្នាំ 2021។
នៅពេលដែលការជួលកើនឡើង ការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះបានកើនឡើងកាន់តែច្រើនជាងឆ្នាំមុន។ សមាគមធនាគារប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះបានចែករំលែកថា ការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះប្រចាំខែជាមធ្យមគឺស្ទើរតែ 1.5Xx ស្មើនឹងចំនួនមធ្យមប្រចាំខែដែលស្នើសុំជួលសម្រាប់ត្រីមាសទីពីរ។ នេះនឹងជាកម្រិតខ្ពស់នៅលើកំណត់ត្រាជាមួយនឹងទិន្នន័យដែលត្រលប់ទៅឆ្នាំ 2009។ ប្រសិនបើការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីបន្តកើនឡើង អ្នកវិនិយោគសក្តានុពលជាច្រើននឹងគិតពីរដងអំពីការចូលទៅក្នុងអចលនទ្រព្យជាការវិនិយោគ។
ហេតុអ្វីបានជាការបង់រំលោះកើនឡើង?
ការរួមបញ្ចូលគ្នានៃតម្លៃផ្ទះខ្ពស់ និងអត្រាកម្ចីទិញផ្ទះកាន់តែខ្ពស់បាននាំឱ្យការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះក្លាយជាមិនអាចទទួលយកបាន និងគួរឱ្យភ័យខ្លាច។ អត្រាការប្រាក់មានកម្រិតទាបជាប្រវត្តិសាស្ត្រក្នុងអំឡុងពេលនៃការចាក់សោរ ដែលនាំឱ្យមានការរីកចំរើនលំនៅដ្ឋាន។ ការរីកដុះដាលនៃអចលនៈទ្រព្យនៅទីបំផុតបាននាំឱ្យមានសង្គ្រាមដេញថ្លៃ ដែលបានធ្វើឱ្យអ្នកទិញអស់សង្ឃឹមជាច្រើន។
S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price Index ត្រូវបានចេញផ្សាយនៅថ្ងៃទី 30 ខែសីហា ហើយលេខបានបង្ហាញថាតម្លៃផ្ទះបានកើនឡើង 18% ធៀបនឹងឆ្នាំមុនគិតត្រឹមខែមិថុនា។ ដើម្បីបន្ថែមទស្សនៈបន្ថែមទៀត វាហាក់ដូចជាតម្លៃផ្ទះនៅសហរដ្ឋអាមេរិកបានកើនឡើង 40% ចាប់តាំងពីជំងឺរាតត្បាតបានចាប់ផ្តើម (ពីខែកុម្ភៈ ឆ្នាំ 2020 ដល់ខែឧសភា ឆ្នាំ 2022 ដើម្បីឲ្យមានភាពសុក្រិត)។ ជាមួយនឹងតម្លៃអចលនទ្រព្យខ្ពស់ដែលត្រូវគ្នាជាមួយនឹងការកើនឡើងអត្រាការប្រាក់ ការទូទាត់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំង។
តើតម្លៃផ្ទះនឹងធ្លាក់ចុះទេ?
វាជាការលំបាកក្នុងការទស្សន៍ទាយឱ្យបានត្រឹមត្រូវនូវអ្វីដែលនឹងកើតឡើងចំពោះសេដ្ឋកិច្ច ខណៈដែលធនាគារកណ្តាលនៅតែបន្តដំឡើងអត្រាការប្រាក់ដើម្បីពន្យឺតសកម្មភាពសេដ្ឋកិច្ច។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វាគួរឱ្យកត់សម្គាល់ថាក្រុមហ៊ុន Goldman Sachs បានព្រមានអតិថិជនរបស់ខ្លួនថាតម្លៃផ្ទះត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងនៅទ្រឹងទាំងស្រុងនៅឆ្នាំ 2023។ ពួកគេបានទៅឆ្ងាយរហូតដល់ការព្យាករណ៍ថាកំណើនតម្លៃផ្ទះនឹងស្ថិតនៅជាមធ្យម 0% នៅឆ្នាំ 2023។ ខណៈពេលដែលអ្នកទិញសក្តានុពលអាចនឹងមើលឃើញ។ នេះជាព័ត៌មានវិជ្ជមានព្រោះតម្លៃនឹងមិនបន្តឡើងថ្លៃទេ តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅតែឡើងថ្លៃគួរឱ្យកត់សម្គាល់ចាប់តាំងពីការរាតត្បាតជំងឺរាតត្បាតចាប់ផ្តើមមក ។
ដែលបាននិយាយថា មានភាពខុសប្លែកគ្នាយ៉ាងខ្លាំងរវាងការកើនឡើងតម្លៃផ្ទះ និងការធ្លាក់ចុះនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ដោយសារតែកំណើននៅទ្រឹង វាមិនមានន័យថាតម្លៃនឹងធ្លាក់ចុះនោះទេ។ អ្នកជំនាញខ្លះយល់ថា តម្រូវការផ្ទះនឹងនៅតែរឹងមាំ ដោយសារទីផ្សារការងារខ្លាំង និងការផ្គត់ផ្គង់មិនគ្រប់គ្រាន់។ ជាមួយនឹងតម្រូវការផ្ទះដ៏ខ្លាំង វាពិបាកក្នុងការស្រមៃថាតម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងធ្លាក់ចុះយ៉ាងច្រើននៅពេលណាមួយឆាប់ៗនេះ។
តើអ្នកគួរវិនិយោគដោយរបៀបណា?
វាអាចពិបាកក្នុងការសម្រេចចិត្តថាតើអ្នកគួរវិនិយោគលុយរបស់អ្នកនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យដែលមានភាពច្របូកច្របល់ដែរឬទេនៅពេលនេះ។ ការវិនិយោគលើអចលនវត្ថុកាន់តែប្រថុយប្រថាន នៅពេលអ្នកបញ្ចូលអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ និងអតិផរណាតម្លៃអចលនវត្ថុ។ នៅលើដៃមួយ អ្នកមិនចង់ត្រូវបានចាក់សោក្នុងអត្រាខ្ពស់ខាងតារាសាស្ត្រទេ។ ម្យ៉ាងវិញទៀត អ្នកមិនប្រាកដថា តើអ្នកគួរបន្តរង់ចាំយូរជាងនេះសម្រាប់តម្លៃធ្លាក់ចុះដល់កម្រិតមុនការរាតត្បាត ឬប្រសិនបើវាអាចទៅរួចនៅចំណុចនេះ។
ជម្រើសមួយគឺការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យតាមរយៈការទិញភាគហ៊ុននៅក្នុងក្រុមហ៊ុនដែលទាក់ទងនឹងទីផ្សារលំនៅដ្ឋាន។ Q.ai ផ្តល់ជូន កញ្ចប់វិនិយោគ ជាមួយនឹង REITs និងមុខតំណែងអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតដែលបានសាងសង់នៅក្នុង។
បន្ទាត់ខាងក្រោម
វាមិនមែនជាទីផ្សាររបស់អ្នកលក់ទៀតទេសម្រាប់ហេតុផលដែលបានរាយក្នុងអត្ថបទនេះ ប៉ុន្តែយើងមិនមែនជាទីផ្សាររបស់អ្នកទិញនៅឡើយទេ។ ប៉ុន្មានខែបន្ទាប់នឹងក្លាយជាការផ្លាស់ប្តូរ។ មានទិន្នន័យជាច្រើនដែលចង្អុលទៅទិសដៅផ្សេងៗ ប៉ុន្តែវាពិបាកក្នុងការបញ្ជាក់ឱ្យច្បាស់នៅពេលដែលតម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងធ្លាក់ចុះ។ កំណើនតម្លៃផ្ទះហាក់មានការធ្លាក់ចុះ ប៉ុន្តែគណៈវិនិច្ឆ័យនៅតែចេញនៅពេលដែលតម្លៃនឹងធ្លាក់ចុះ ហើយតើនឹងទៅដល់កម្រិតណា។ ប្រធានសហព័ន្ធបម្រុងលោក Powell ប្រហែលជាត្រឹមត្រូវ វាអាចដល់ពេលសម្រាប់ការកែតម្រូវលំនៅដ្ឋាន។
ប្រភព៖ https://www.forbes.com/sites/qai/2022/09/23/on-home-prices-powell-forecasts-a-correction-what-is-he-seeing/