ប័ណ្ណសកម្មភាពឯកជន និងឥណទានពន្ធលើលំនៅឋានដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប 4%

កម្មវិធីលំនៅឋានរបស់សហព័ន្ធជាទូទៅធ្លាក់ចូលទៅក្នុងប្រភេទមួយក្នុងចំណោមពីរប្រភេទ ដែលផ្តល់ការឧបត្ថម្ភធនផ្ទាល់ដល់ប្រជាជនក្នុងការទូទាត់សម្រាប់លំនៅដ្ឋាន និងអ្នកដែលប្រើប្រាស់ឧបករណ៍ហិរញ្ញវត្ថុដើម្បីជួយសម្រួលដល់ការសាងសង់លំនៅដ្ឋាន។ ក្នុងចំណោមឧបករណ៍ហិរញ្ញវត្ថុ អ្វីដែលសំខាន់បំផុតគឺឥណទានពន្ធលើលំនៅឋានដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប (LIHTC)។ ភាពច្នៃប្រឌិតនៃលេខកូដពន្ធនេះ រកប្រាក់ពីការសម្រាកពន្ធសម្រាប់ការវិនិយោគលើលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ។ ប៉ុន្តែនៅក្នុងកម្មវិធីនៃភាពក្រីក្រដែលត្រូវបានពិនិត្យឡើងវិញដោយអតីតសមាជិកសភា Paul Ryan ក៏មានឧបករណ៍គួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍ប៉ុន្តែស្មុគស្មាញផងដែរ - Private Activity Bond ឬ PAB ។ PAB អនុញ្ញាតឱ្យរដ្ឋាភិបាលក្នុងតំបន់លក់មូលបត្របំណុលលើកលែងពន្ធក្នុងនាមអង្គភាពសាងសង់គម្រោងដែលផ្តល់អត្ថប្រយោជន៍ដល់សាធារណជន រួមទាំងលំនៅដ្ឋានផងដែរ។ នៅពេលផ្គូផ្គងជាមួយនឹងឥណទានពន្ធ PABs អាចជាឧបករណ៍ដ៏មានឥទ្ធិពលសម្រាប់អ្នកសាងសង់ដែលកំពុងស្វែងរកការប្រមូលផ្តុំដើមទុនសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋាន។ ប៉ុន្តែភាពស្មុគស្មាញនិងការចំណាយគឺខ្ពស់។ (ប្រសិនបើអ្នកចង់បានបង្អួចចូលទៅក្នុង LIHTC នេះជាការប្រកាសអំពីរបៀបដែលពួកគេធ្វើការ).

សេវាស្រាវជ្រាវសភា បានបោះពុម្ភផ្សាយ primer ដ៏ល្អនៅលើ ប័ណ្ណសកម្មភាពឯកជន។ ដូចក្រេឌីតពន្ធដែរ PABs ត្រូវបានបង្កប់នៅក្នុងលេខកូដពន្ធ ហើយរួមបញ្ចូលសញ្ញាប័ណ្ណពីរប្រភេទ។ មួយសម្រាប់គម្រោងដែលបម្រើគោលបំណងរបស់រដ្ឋាភិបាល; មួយទៀតសម្រាប់បម្រើគោលបំណងឯកជន ដរាបណាវាមានប្រយោជន៍ដល់សាធារណជន។ ប្រសិនបើសញ្ញាប័ណ្ណសកម្មភាពឯកជនគឺសម្រាប់ "សកម្មភាពឯកជនដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់" ដូចជាលំនៅដ្ឋាន អ្នកទិញមូលបត្របំណុលមិនបង់ពន្ធលើការប្រាក់ដែលពួកគេទទួលបាននោះទេ។ សភាកំណត់ចំនួនបំណុលដែលអាចត្រូវបានចេញសម្រាប់សកម្មភាពឯកជន; 150 លានដុល្លារ និង 50 ដុល្លារក្នុងមនុស្សម្នាក់ក្នុងឆ្នាំ 1986 ដល់ 335 លានដុល្លារ ឬ 110 ដុល្លារសម្រាប់មនុស្សម្នាក់នៅឆ្នាំ 2022 ។ វាក៏មានដែនកំណត់តាមប្រភេទនៃគម្រោងផងដែរ ដើម្បីមានឥទ្ធិពលលើការវិនិយោគ។ សភាក៏មានបំណងកំណត់ការចំណាយលើពន្ធផងដែរ (ការលើកលែងមានន័យថាតិចជាងដុល្លារក្នុងចំណូលពន្ធ)។

របៀបដែលមូលបត្របំណុលទាំងនេះអាចត្រូវបានផ្សំជាមួយ LIHTC ជាពិសេសឥណទានពន្ធ 4% ត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងល្អនៅក្នុងក្រដាសដោយសាជីវកម្មសម្រាប់លំនៅដ្ឋានគាំទ្រ (CSH) ផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានដល់លំនៅដ្ឋានដែលគាំទ្រជាមួយនឹងប័ណ្ណបំណុលលើកលែងពន្ធ និងឥណទានពន្ធលំនៅដ្ឋានដែលមានចំណូលទាប 4%. នេះគឺជាសេចក្តីសង្ខេបនៃតម្រូវការសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ប័ណ្ណលើកលែងពន្ធជាមួយនឹងឥណទានពន្ធ។

មាន​តែ​រដ្ឋាភិបាល​រដ្ឋ និង​មូលដ្ឋាន​រួម​ជាមួយ​ភ្នាក់ងារ​រដ្ឋាភិបាល​ពាក់កណ្តាល​ប៉ុណ្ណោះ​ដែល​អាច​ចេញ​មូលបត្របំណុល​នេះ។ ជាធម្មតា នេះគឺជាទីភ្នាក់ងារហិរញ្ញវត្ថុលំនៅដ្ឋាន (HFA) ដែលជាទីភ្នាក់ងាររដ្ឋដែលទទួលបានការបែងចែកឥណទានពន្ធ។ ប៉ុន្តែដោយសារតែចំនួននៃមូលបត្របំណុលលើកលែងពន្ធដែលអាចចេញបានត្រូវមានកម្រិតបរិមាណ (ដែនកំណត់ដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ) អង្គភាពរដ្ឋាភិបាលទាំងអស់នេះប្រកួតប្រជែងយ៉ាងខ្លាំងក្លាដើម្បីដាក់នៅក្រោមមួក។ ដូចគ្នានេះដែរ គម្រោងមិនអាចចូលដំណើរការប្រាក់បញ្ញើមូលបត្របំណុលបានទេ រហូតទាល់តែគម្រោងមួយទទួលបានការយល់ព្រមពីរដ្ឋ HFA ហើយប្រាក់ចំណូលទាំងនោះត្រូវបានកំណត់ចំពោះតម្លៃលំនៅដ្ឋាន ហើយមិនអាចប្រើប្រាស់សម្រាប់កន្លែងពាណិជ្ជកម្មបានទេ។ ជាឧទាហរណ៍។

មានដែនកំណត់សំខាន់មួយដែលគួរកត់សម្គាល់ទាក់ទងនឹងការរួមបញ្ចូលឥណទានពន្ធ និងសញ្ញាប័ណ្ណលើកលែងពន្ធ។ ដើម្បីទទួលបានការបែងចែកឥណទានពន្ធ អ្នកគ្រប់គ្រងគម្រោងត្រូវរ៉ាប់រងយ៉ាងតិច 50% នៃការចំណាយលើការសាងសង់ ("ច្បាប់ 50%") ជាមួយនឹងប្រាក់ចំណេញពីសញ្ញាប័ណ្ណ។ ហើយជាការពិតណាស់ លំនៅដ្ឋានណាមួយដែលបានសាងសង់ដោយប្រើប័ណ្ណបំណុល និងឥណទានពន្ធទាំងនេះត្រូវតែមានសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលតិចជាង 60% នៃប្រាក់ចំណូលមធ្យមក្នុងតំបន់ (AMI)។ ជាធម្មតា 20% នៃគ្រឿងត្រូវតែមានតម្លៃសមរម្យសម្រាប់មនុស្សនៅ 50% នៃ AMI ឬតិចជាងនេះ ឬ 40% នៃគ្រឿងនៅ 60% នៃ AMI ។

ប្រសិនបើវាមិនច្បាស់ទេ គម្រោងប្រភេទទាំងនេះមានភាពស្មុគស្មាញ។ បន្ថែមលើការពិតដែលថាជាញឹកញាប់ប្រភេទនៃ "កិច្ចព្រមព្រៀង" ទាំងនេះរួមបញ្ចូលអ្នកផ្តល់មូលនិធិបន្ថែម។ ឧទាហរណ៍ គម្រោងលំនៅឋានមួយដែលខ្ញុំបានធ្វើការជាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍គឺជាគម្រោង 4% ដោយប្រើប័ណ្ណលើកលែងពន្ធ។ ប៉ុន្តែ​យើង​ក៏​មាន​មូលនិធិ​ពី​មូលនិធិ​ទំនុក​ចិត្ត​លំនៅឋាន​របស់​រដ្ឋ ព្រម​ទាំង​កម្ចី​សំណង់​ផង​ដែរ។ និយាយឱ្យត្រង់ទៅ ខ្ញុំត្រូវខ្ទេចខ្ទាំខួរក្បាលរបស់ខ្ញុំ និងខ្ជះខ្ជាយលើអ៊ីមែលចាស់ៗ ដើម្បីរំលឹកឡើងវិញពីរបៀបដែលគម្រោងនេះមកជាមួយគ្នា។ ក្រដាស CSH ធ្វើការងារដ៏អស្ចារ្យក្នុងការបង្ហាញតាមរយៈករណីសិក្សាចំនួនប្រាំពីរផ្សេងគ្នានៃវិធីប្លែកៗមួយចំនួនដែលការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាននេះអាចមកជាមួយគ្នា។ ជាឧទាហរណ៍ ករណីសិក្សាដ៏សាមញ្ញបំផុតមួយគឺមកពីរដ្ឋ Michigan ។ នេះគឺជាតារាងដែលបង្ហាញពីការផ្តល់មូលនិធិសម្រាប់គម្រោង។

MSHDA គឺជាអាជ្ញាធរអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានរដ្ឋ Michigan ដែលជាទីភ្នាក់ងារហិរញ្ញវត្ថុលំនៅដ្ឋានរបស់រដ្ឋ។ MSHDA បានលក់មូលបត្របំណុល ហើយបំណុលកំពុងត្រូវបានផ្តល់សេវាតាមរយៈប្រាក់ចំណូលតិចតួចពីអ្នកជួល ដែលផ្នែកខ្លះបានមកពីប័ណ្ណទូទាត់ផ្នែកទី 8 ។ អ្នកផ្តល់មូលនិធិនីមួយៗនៅក្នុងគម្រោងមានតម្រូវការខុសៗគ្នា ហើយនៅក្នុងប្រភេទនៃគម្រោងទាំងនេះដែលបំពេញនូវតម្រូវការមួយអាចធ្វើឱ្យខូចតម្រូវការរបស់អ្នកផ្តល់មូលនិធិផ្សេងទៀត។

ក្នុងករណីខ្លះ សមធម៌ឥណទានពន្ធអាចប្រើដើម្បីបង់សេវាបំណុល។ ក្រដាស CSH ប្រើករណីសិក្សាដែលប្រើមូលបត្របំណុល ហើយបន្ទាប់មក "យកទាំងស្រុងនូវមូលបត្របំណុលការសន្ទនាជាអចិន្ត្រៃយ៍ជាមួយប្រាក់កម្ចីសាធារណៈ ជំនួយ និងសមធម៌ឥណទានពន្ធ" ។ វាមើលទៅដូចជាការប្រើសមធម៌ឥណទានពន្ធដើម្បីចូលនិវត្តន៍បំណុល។ នេះគួរឱ្យទាក់ទាញអារម្មណ៍៖ ទោះបីជាឥណទានពន្ធ 4% គឺជាភាគរយតូចជាងនៃមូលដ្ឋានដែលមានសិទ្ធិទទួលបាននៃគម្រោងដែលមានតម្លៃសមរម្យក៏ដោយ ការដែលអាចប្រើឥណទានដើម្បីសងបំណុលវិញគឺជាគំនិតដ៏ល្អ។ ដូច្នេះ​គឺ​ជា​ការ​រួម​បញ្ចូល​ប្រភព​ថវិកា​ផ្សេងៗ។

Ryan មិនចំណាយពេលច្រើនលើ PABs ក្រៅពីការផ្តល់យោបល់ថា "ការសិក្សាពីរបីអំពីប្រសិទ្ធភាពនៃប័ណ្ណសកម្មភាពឯកជន . . . ព្រោះ​វា​ទាក់ទង​នឹង​ការ​ធ្វើ​ឱ្យ​ប្រសើរ​ឡើង​នូវ​ការ​ចល័ត​អ្នក​ជួល​ឡើង​»។ នេះជាការពិត ហើយការក្រឡេកមើលការចំណាយរបស់គាត់សម្រាប់កម្មវិធីបង្ហាញថា មូលបត្របំណុលមិនត្រូវបានគេប្រើញឹកញាប់ដូចឥណទានពន្ធលើផ្ទះដែលមានប្រាក់ចំណូលទាបនោះទេ។

ហើយមិនមានការផ្លាស់ប្តូរច្រើនទេនៅក្នុងទសវត្សរ៍នេះចាប់តាំងពីការវិភាគរបស់គាត់ (តារាងទិន្នន័យពីរតនាគារសហរដ្ឋអាមេរិក).

ទស្សនៈរបស់ខ្ញុំគឺថា PABs គួរតែត្រូវបានប្រើប្រាស់តាមរបៀបដែលបំណុលទាំងអស់ត្រូវបានប្រើប្រាស់: ការចាប់យកតម្លៃ។ ក្នុងករណីលំនៅដ្ឋានខ្ញុំបានស្នើ គ្រោងការណ៍ចាប់យកតម្លៃសម្រាប់លំនៅដ្ឋានដែលគ្មានផ្ទះសម្បែង ជាឧទាហរណ៍ ការចំណាយលើការបោះជំរុំត្រូវបានរាប់ជាបរិមាណ មូលបត្របំណុលត្រូវបានលក់ដើម្បីអនុវត្តអន្តរាគមន៍ដើម្បីបញ្ចប់ជំរុំ បន្ទាប់មកការសន្សំត្រូវបានដឹង ដោយប្រើការសន្សំទាំងនោះជាសេវាបំណុល។ បញ្ហាជាមួយនឹងការប្រមូលផ្តុំនូវអ្វីដែលគេស្គាល់នៅក្នុងពិភពមិនរកប្រាក់ចំណេញថាជា "បណ្តុំមូលធន" គឺជាកម្រិតនៃភាពស្មុគស្មាញដែលជាបញ្ហាសម្រាប់ហេតុផលដូចខាងក្រោមៈ

● ពេលវេលា - ប្រភេទនៃការរៀបចំហិរញ្ញប្បទានទាំងនេះ ឆ្លងកាត់ពេលវេលា ហើយពេលវេលាគឺជាលុយ។ ការចំណាយលើការរក្សាទុកខណៈពេលរង់ចាំការប្រមូលផ្តុំ និងតម្រឹមការផ្តល់មូលនិធិគឺជាការបន្ថែមពិតប្រាកដចំពោះការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍សរុប។

● ប្រតិបត្តិការ - អ្នកផ្តល់មូលនិធិកាន់តែច្រើនមានន័យថាចំណាយប្រតិបត្តិការកាន់តែច្រើន ហើយការចំណាយទាំងនេះក៏បន្ថែមទៅលើការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍សរុបផងដែរ។

● មេធាវី និងទីប្រឹក្សា - នៅគ្រប់ជំហាននៃវិធី ដើម្បីជៀសវាងគ្រោះមហន្តរាយដែលអាចបណ្តាលឱ្យគម្រោងបរាជ័យ មេធាវី និងអ្នកប្រឹក្សាត្រូវតែត្រូវបានជួល។ និង

● វា​មិន​មាន​ប្រសិទ្ធភាព​ខ្លាំង​ទេ។ - ជាមួយនឹងផ្នែកផ្លាស់ទីទាំងអស់ និងការចំណាយបន្ថែម តើនេះជាមធ្យោបាយដ៏មានប្រសិទ្ធភាពបំផុតក្នុងការផ្តល់លំនៅដ្ឋានសម្រាប់អ្នកដែលត្រូវការវាឥឡូវនេះទេ?

នៅទីបញ្ចប់ ខ្ញុំត្រលប់ទៅគោលការណ៍ជាមូលដ្ឋានវិញ សំណើហិរញ្ញប្បទានលំនៅឋានណាមួយគួរតែមានលក្ខណៈសាមញ្ញតាមដែលអាចធ្វើទៅបាន ដោយទទួលបានមូលនិធិ ឬឯកតាដែលត្រូវការដល់មនុស្សដែលត្រូវការវានៅថ្ងៃនេះ។ ខណៈពេលដែលខ្ញុំចាប់អារម្មណ៍ និងរីករាយនឹងបញ្ហាប្រឈមនៃការដោះស្រាយល្បែងផ្គុំរូបហិរញ្ញវត្ថុ ការលេងហ្គេមទាំងនេះមិនទទួលបានថ្លៃឈ្នួលជួលរបស់មនុស្សទេ។ យើងត្រូវស្វែងរកវិធីដើម្បីដាក់ PABs ឡើងវិញក្នុងគោលបំណងប្រសើរជាងកិច្ចព្រមព្រៀងហិរញ្ញប្បទានស្មុគស្មាញសម្រាប់ការសាងសង់លំនៅដ្ឋានឧបត្ថម្ភធន។