Starwood REIT ដូចជា BREIT កំណត់ការលោះវិនិយោគិនពីមូលនិធិអចលនទ្រព្យ

ត្រូវបានគេស្គាល់ថាជា SREIT ប្រាក់ 14.6 ពាន់លានដុល្លារ REIT ត្រូវបានដឹកនាំដោយលោក Barry Sternlicht ដែលជាស្ថាបនិក និងជានាយកប្រតិបត្តិនៃក្រុមហ៊ុន Starwood Capital ដែលជាក្រុមហ៊ុនវិនិយោគឯកជនផ្តោតលើអចលនទ្រព្យដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិជាង 125 ពាន់លានដុល្លារក្រោមការគ្រប់គ្រង។ Starwood Capital គ្រប់គ្រង REIT ។ Sternlicht ក៏ជានាយកប្រតិបត្តិនៃក្រុមហ៊ុន Starwood Property Trust (STWD) ដែលជាក្រុមហ៊ុនផ្តល់ប្រាក់កម្ចីអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានជួញដូរជាសាធារណៈ។

SREIT គឺជា REIT ដែលមិនមានការជួញដូរធំជាងគេទីពីរនៅពីក្រោយក្រុមហ៊ុន Blackstone Real Estate Income Trust ដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិសុទ្ធប្រហែល 69 ពាន់លានដុល្លារ។ រថយន្ត Blackstone (ticker: BX) ដែលត្រូវបានគេស្គាល់ថា BREIT, បានផ្លាស់ប្តូរទៅកម្រិតការប្រោសលោះ នៅក្នុងខែវិច្ឆិកា បន្ទាប់ពីសំណើដកប្រាក់របស់វិនិយោគិនកើនឡើងលើសពីដែនកំណត់ 5% ប្រចាំត្រីមាសរបស់ខ្លួន។

ដូចជា BREIT ដែរ SREIT អនុញ្ញាតឱ្យមានការលោះប្រចាំខែចំនួន 2% នៃតម្លៃទ្រព្យសកម្មសុទ្ធ ឬ NAV និង 5% នៃ NAV ប្រចាំត្រីមាស។

សំណើរលោះកម្រិតខ្ពស់បង្ហាញថាវិនិយោគិនលក់រាយជាច្រើនកំពុងផ្លាស់ប្តូរទៅកាន់ច្រកចេញនៅលើ REITs ដែលមិនមានការជួញដូរ ដែលមិនត្រូវបានជួញដូរលើការផ្លាស់ប្តូរមួយ បន្ទាប់ពីប្រតិបត្តិការរបស់ពួកគេបានលើសពីចំនួនអ្នកជួញដូរសាធារណៈក្នុងឆ្នាំនេះ។ គម្លាតការអនុវត្តដ៏ធំរវាង REITs មិនសាធារណៈ និងសាធារណៈ បានបង្កើតការលើកទឹកចិត្តមួយសម្រាប់អ្នកវិនិយោគនៅក្នុង REITs ដែលមិនមានការជួញដូរដើម្បីដកប្រាក់ចេញ។

ជាជាងការជួញដូរលើការដោះដូរដូចជា NYSE, REITs ទាំងនេះគឺដូចជាមូលនិធិទៅវិញទៅមក ពីព្រោះវិនិយោគិនអាចទិញ ឬលក់ភាគហ៊ុនប្រចាំខែដោយផ្អែកលើ NAV របស់ពួកគេចំពោះដែនកំណត់នៃការលោះ។

នៅក្នុងលិខិតមួយទៅកាន់ទីប្រឹក្សាហិរញ្ញវត្ថុដែលត្រូវបានបញ្ជូនទៅ Barron's SREIT បាននិយាយថាខ្លួនបានទទួលសំណើទិញវិញស្មើនឹង 3.2% នៃ NAV នៅក្នុងខែវិច្ឆិកា។ ដោយផ្អែកលើដែនកំណត់ប្រចាំខែ 2% វាបានបំពេញ 63% នៃសំណើសុំលោះវិនិយោគិន (0.63 ដង 3.2 ស្មើ 2) ។ លិខិត​នោះ​បាន​បន្ត​ថា សំណើ​ណា​ដែល​មិន​បាន​បំពេញ​នឹង​ត្រូវ​ធ្វើ​ឡើង​វិញ​ក្នុង​ខែ​ធ្នូ។

Nontraded REITS មានដែនកំណត់ការប្រោសលោះប្រចាំខែ និងប្រចាំត្រីមាស ដើម្បីការពារពួកគេពីការរំលាយបរិមាណអចលនទ្រព្យដ៏ច្រើន ឬបង្កើនអានុភាពក្នុងការឆ្លើយតបទៅនឹងសំណើរលោះខ្ពស់ពីវិនិយោគិន។  

SREIT បានសរសេរនៅក្នុងលិខិតរបស់ខ្លួនថា "ដែនកំណត់ទាំងនេះត្រូវបានរចនាឡើងដើម្បីការពារវិនិយោគិនដែលមានស្រាប់ និងសុខភាពរយៈពេលវែងរបស់យានជំនិះ ហើយទីបំផុតដើម្បីបង្កើនតម្លៃភាគហ៊ុនិក"។

SREIT មានទ្រព្យសម្បត្តិ និងរចនាសម្ព័ន្ធថ្លៃស្រដៀងគ្នាទៅនឹង BREIT ហើយមានដំណើរការប្រៀបធៀប។ SREIT ដូចជា BREIT មានទ្រព្យសកម្មភាគច្រើននៅក្នុងអគារផ្ទះល្វែងពហុគ្រួសារ បន្ទាប់មកមានឃ្លាំង។ ទាំងនេះគឺជាវិស័យដែលដំណើរការខ្លាំងបំផុតចំនួនពីរនៅក្នុងឧស្សាហកម្ម REIT ក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ។

ការត្រឡប់មកវិញពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំរបស់ SREIT រហូតដល់ខែតុលាគឺ 10.2% លើថ្នាក់ចែករំលែកមួយរបស់ខ្លួន ធៀបនឹងការត្រឡប់មកវិញប្រហែល 9% សម្រាប់ BREIT ។

អាផាតមិនសាធារណៈនាំមុខ REITs ដូចជា

លំនៅដ្ឋានសមធម៌

(EQR) និង

សហគមន៍ផ្ទះល្វែងពាក់កណ្តាលអាមេរិច

(

MAA

) គឺបិទ ប្រហែល 30% ក្នុងឆ្នាំ 2022។ ថ្លៃមូលដ្ឋានប្រចាំឆ្នាំរបស់ SREIT គឺ 1.25% នៃទ្រព្យសកម្មសុទ្ធ និងថ្លៃសេវា 12.5% ​​ដែលត្រូវនឹងអត្រាឧបសគ្គ 5% ។ វាបានត្រឡប់មកវិញប្រហែល 15% ជារៀងរាល់ឆ្នាំក្នុងរយៈពេល XNUMX ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។

មូលដ្ឋានទ្រព្យសកម្ម SREIT និង BREIT ត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយការវិនិយោគអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម ដែលមានលក្ខណៈរាវតិចជាងមូលបត្រដែលបានជួញដូរជាសាធារណៈ។ នៅក្នុង 10-Q របស់ខ្លួន SREIT បាននិយាយថា ខ្លួនមានសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលភ្លាមៗចំនួន 2.5 ពាន់លានដុល្លារនៅចុងខែកញ្ញា ដែលរួមមានថាមពលខ្ចីចំនួន 1.7 ពាន់លានដុល្លារ និងសាច់ប្រាក់ចំនួន 800 លានដុល្លារ។

ដូចជា BREIT ដែរ SREIT បានកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សក្នុងឆ្នាំមុន ដោយសារទ្រព្យសកម្មសរុបបានកើនឡើងដល់ 30 ពាន់លានដុល្លារក្នុងខែតុលា ពីប្រហែល 20 ពាន់លានដុល្លារនៅចុងឆ្នាំ 2021។ ជាមួយនឹងបំណុលប្រហែល 15 ពាន់លានដុល្លារដែលមិនទាន់សងនៅចុងខែកញ្ញា SREIT មានសមាមាត្រអានុភាពខ្ពស់ជាង REITs សាធារណៈដែលអាចប្រៀបធៀបបានដូចជាសហគមអាផាតមេនពាក់កណ្តាលអាមេរិក។

សហគមន៍ AvalonBay

(AVB), និង

Prologis ។

(PLD) ដែលជាឃ្លាំងដ៏ធំបំផុតរបស់ REIT ។ ជាឧទាហរណ៍ AvalonBay មានតម្លៃសហគ្រាសស្រដៀងគ្នា - តម្លៃទីផ្សារបូកនឹងបំណុលសុទ្ធ - ដូចជា SREIT ប៉ុន្តែមានបំណុលចំនួន 8 ពាន់លានដុល្លារ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ វិនិយោគិនលក់រាយបានចូលចិត្តការអនុវត្តរបស់ REITs ដែលមិនមានការជួញដូរ និងទិន្នផលភាគលាភច្រើនប្រហែល 4% ។ ប៉ុន្តែការដាក់កម្រិតលើការប្រោសលោះ ឬការដាក់ច្រកទ្វារ អាចធ្វើឱ្យវិនិយោគិនមានភាពច្របូកច្របល់ និងមានសក្តានុពលជំរុញឱ្យមានការស្នើសុំដកប្រាក់បន្ថែមទៀត ខណៈពេលដែលធ្វើឱ្យមានការលំបាកសម្រាប់ REIT ដែលមិនមានការជួញដូរដើម្បីលក់ភាគហ៊ុនថ្មីទៅឱ្យវិនិយោគិន។

លោក Robert Lee អ្នកវិភាគ Keefe អ្នកវិភាគ Bruyette & Woods បានសរសេរកាលពីដើមឆ្នាំនេះថា អ្នកគ្រប់គ្រងជំនួសចង់ទាក់ទាញ "ដើមទុនជាប់សោ" ពីវិនិយោគិនបុគ្គល។ ខណៈពេលដែលវាមិនមែនជាបញ្ហានៅពេលដែលពេលវេលាល្អ គាត់បាននិយាយថា "មានហានិភ័យដែលនៅពេលមានភាពតានតឹង អ្នកវិនិយោគម្នាក់ៗអាចដឹងថាពួកគេមិនសប្បាយចិត្តជាមួយនឹងកង្វះលទ្ធភាពទទួលបានដើមទុនរបស់ពួកគេ" ។

ខណៈពេលដែលដែនកំណត់សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលត្រូវបានបង្ហាញយ៉ាងច្បាស់នៅក្នុងអក្សរសិល្ប៍ REIT ដែលមិនមានការជួញដូរ ពួកគេមិនមានបញ្ហារហូតមកដល់ពេលថ្មីៗនេះទេ។ នេះជារបៀបដែល SREIT ពិពណ៌នាអំពីផែនការនៃការលោះ ឬការទិញមកវិញរបស់ខ្លួន៖

“ខណៈពេលដែលអ្នកគួរតែមើលការវិនិយោគរបស់អ្នកថាជារយៈពេលវែងជាមួយនឹងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលមានកំណត់ យើងបានអនុម័តផែនការទិញភាគហ៊ុនឡើងវិញ ដែលនេះជារៀងរាល់ខែ ម្ចាស់ភាគហ៊ុនអាចស្នើសុំឱ្យយើងទិញភាគហ៊ុនទាំងអស់ ឬផ្នែកណាមួយនៃភាគហ៊ុនរបស់ពួកគេមកវិញ។ ដោយសារភាពមិនច្បាស់លាស់នៃការវិនិយោគក្នុងអចលនទ្រព្យ យើងប្រហែលជាមិនមានធនធានរាវគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីផ្តល់មូលនិធិលើសំណើទិញវិញទេ។ លើសពីនេះ យើងបានបង្កើតដែនកំណត់លើចំនួនមូលនិធិដែលយើងអាចប្រើសម្រាប់ការទិញវិញក្នុងអំឡុងខែ និងត្រីមាសណាមួយនៃប្រតិទិន។

សរសេរទៅលោក Andrew Bary នៅ [អ៊ីមែលការពារ]