រឿង​ម្ចាស់​អចលនទ្រព្យ​ដែល​បញ្ចប់​ការ​ជួល​ដី​ដោយ​ជោគជ័យ

នៅពេលដែលម្ចាស់អចលនទ្រព្យ និងអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ (ឬអ្នកវិនិយោគ) ចូលទៅក្នុងការជួលដីរយៈពេលវែង ភតិកៈ និងអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីនឹងទទូចថា ម្ចាស់អចលនទ្រព្យមិនអាចបញ្ចប់ការជួលដីបានយ៉ាងងាយស្រួលសម្រាប់លំនាំដើមនោះទេ។ អ្នកជួលនឹងមានសិទ្ធិទូលំទូលាយដើម្បី "ព្យាបាល" លំនាំដើមរបស់វា។ ប្រសិនបើអ្នកជួលមិនព្យាបាលទេ នោះអ្នកជួលរបស់អ្នកជួលមានសិទ្ធិព្យាបាលបន្ថែម។ វិធីមួយ ឬមធ្យោបាយផ្សេងទៀត អ្នកជួល និងអ្នកឱ្យខ្ចីគួរតែអាចរក្សាការជួលបាន។ ជាលទ្ធផល ម្ចាស់អចលនៈទ្រព្យស្ទើរតែមិនអាចបញ្ចប់ការជួលដីបានច្រើនតាមដែលពួកគេចង់ធ្វើ។

ករណី​ថ្មី​មួយ​នៅ​ញូវយ៉ក​បាន​សម្គាល់​ការ​ប្រែប្រួល​យ៉ាង​ខ្លាំង​ពី​គោលការណ៍​នេះ។ វាបានចាប់ផ្តើមនៅពេលដែលភតិកៈឈប់បង់ថ្លៃជួល។ ម្ចាស់អចលនៈទ្រព្យបានផ្តល់ការជូនដំណឹងផ្សេងៗដល់ភតិកៈ និងអ្នកឱ្យខ្ចីរបស់ខ្លួនអំពីការខកខាននោះ ប៉ុន្តែនៅតែមិនមានអ្នកណាបង់ថ្លៃជួលនោះទេ។

ជាជំហានបន្ទាប់ ម្ចាស់អចលនៈទ្រព្យបានសម្រេចចិត្តមិនបន្តតាមនីតិវិធីនៃការបញ្ចប់ការជួលដែលបានបង្កើតឡើងនៅក្នុងភតិសន្យា ដែលនឹងតម្រូវឱ្យមានការជូនដំណឹងដល់អ្នកឱ្យខ្ចី។ ផ្ទុយទៅវិញ ម្ចាស់អចលនទ្រព្យបានចាប់ផ្តើមសកម្មភាពមួយសម្រាប់ការមិនបង់ថ្លៃជួលក្រោមលក្ខន្តិកៈទីក្រុងញូវយ៉ក ដែលអនុញ្ញាតឱ្យដំណើរការនីតិវិធីបែបនេះ។ ម្ចាស់អចលនទ្រព្យមិនបានជូនដំណឹងដល់អ្នកជួលរបស់អ្នកជួលអំពីដំណើរការនេះទេ ពីព្រោះទាំងការជួល ឬច្បាប់មិនតម្រូវឱ្យមានការជូនដំណឹងបែបនេះទេ។ នៅពេលដែលភតិកៈនៅតែមិនបង់ថ្លៃជួល ម្ចាស់អចលនទ្រព្យនៅទីបំផុតបានបញ្ឈប់ការជួលជាព្រឹត្តិការណ៍ចុងក្រោយនៅក្នុងដំណើរការមិនបង់ប្រាក់។

ភតិកៈបាននិយាយថា នៅពេលបញ្ចប់ការជួលណាមួយ ម្ចាស់អចលនទ្រព្យត្រូវផ្តល់ជូនអ្នកជួលរបស់អ្នកជួលនូវកិច្ចសន្យាជួលថ្មី ដើម្បីជំនួសការជួលដែលបានបញ្ចប់។ តាមមើលទៅ អ្នកឱ្យខ្ចីមិនបានយកម្ចាស់អចលនទ្រព្យមកលើការផ្តល់ជូននោះទេ ដូច្នេះការជួលត្រូវបានបញ្ចប់តាមរយៈដំណើរការមិនបង់ប្រាក់ ហើយអ្នកឱ្យខ្ចីមិនអាចទាមទារការជួលជំនួសបានទេ។

ជាវិធានការរបស់ Hail Mary ដើម្បីជួយសង្គ្រោះវត្ថុបញ្ចាំរបស់ខ្លួន អ្នកឱ្យខ្ចីបានព្យាយាមពឹងផ្អែកលើច្បាប់ញូវយ៉កដ៏ចម្លែកដែលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកជួល និងអ្នកឱ្យខ្ចីរបស់ខ្លួននាំយកការជួលដែលបានបញ្ចប់មានជីវិតឡើងវិញដោយបង់អ្វីគ្រប់យ៉ាងដែលដល់ពេលនៅក្រោមការជួល។ អ្នកជួលមានពេលមួយឆ្នាំដើម្បីសម្រេច "ការលោះ" នៃការជួលរបស់ខ្លួន។ ប្រសិនបើភតិកៈមិនលោះការជួលរបស់ខ្លួនក្នុងរយៈពេលនោះទេ នោះអ្នកអោយខ្ចីរបស់អ្នកជួលមានសិទ្ធិធ្វើវាបាន ប៉ុន្តែក្នុងករណីភាគច្រើនមានតែនៅថ្ងៃបន្ទាប់ពីថ្ងៃផុតកំណត់នៃការលោះរបស់អ្នកជួលប៉ុណ្ណោះ ហើយរហូតដល់ម៉ោង 2:00 រសៀលនៅថ្ងៃនោះ។

ច្បាប់ទីក្រុងញូវយ៉កនេះក៏និយាយផងដែរថាភតិកៈអាចលះបង់សិទ្ធិលោះ។ ស្ទើរតែរាល់ការជួលនៅញូវយ៉ករួមបញ្ចូលការលើកលែងបែបនេះ ប៉ុន្តែអ្នកឱ្យខ្ចីក្នុងវិវាទពិសេសនេះបានព្យាយាមប្រកែកថាការលើកលែងរបស់អ្នកជួលមិនត្រូវបានអនុវត្តចំពោះអ្នកឱ្យខ្ចីនោះទេ។ តុលាការមិនយល់ស្របទេ។ នៅពេលមួយ អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីបានប្រកាសថា ខ្លួនបានផ្លាស់ប្តូរចិត្ត ហើយមិនចង់ប្រើសិទ្ធិលោះណាមួយនោះទេ ប៉ុន្តែវាមិនបានបញ្ឈប់តុលាការពីការសម្រេចចិត្តប្រឆាំងនឹងអ្នកឱ្យខ្ចីលើបញ្ហានេះទេ។ នោះគឺជាការបញ្ចប់នៃវត្ថុបញ្ចាំរបស់អ្នកអោយខ្ចី។

អ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីណាមួយប្រឆាំងនឹងការជួលដីអាចរៀនមេរៀនសំខាន់ៗមួយចំនួនពីករណីនេះ។

ទីមួយ ការជួលណាមួយគួរតែតម្រូវឱ្យម្ចាស់អចលនទ្រព្យជូនដំណឹងដល់អ្នកឱ្យខ្ចីអំពីការមិនបង់ប្រាក់ ឬដំណើរការផ្សេងទៀតដែលស្វែងរកការបញ្ចប់ការជួល។ វាមិនគ្រប់គ្រាន់ទេក្នុងការតម្រូវឱ្យម្ចាស់អចលនទ្រព្យផ្តល់ការជូនដំណឹងដល់អ្នកខ្ចីអំពីការអនុវត្តសិទ្ធិតាមកិច្ចសន្យារបស់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យដើម្បីបញ្ចប់ការជួល។

ទីពីរ ប្រសិនបើការជួលផ្តល់សិទ្ធិឱ្យអ្នកខ្ចីដើម្បីព្យាបាលការខកខានរបស់អ្នកជួល អ្នកឱ្យខ្ចីគួរតែអនុវត្តសិទ្ធិទាំងនោះ ហើយមិនអនុញ្ញាតឱ្យម្ចាស់អចលនទ្រព្យចាប់ផ្តើមផ្លូវឆ្ពោះទៅរកការអនុវត្តការជួលឡើយ។

ទីបី បទប្បញ្ញត្តិស្មុគស្មាញ និងព្រាងដោយប្រុងប្រយ័ត្ននៅក្នុងការជួល (ឬឯកសារផ្សេងទៀត) ជួនកាលមិនគ្របដណ្តប់គ្រប់ករណីដែលពួកគេគួរតែគ្របដណ្តប់នោះទេ។ នៅទីនេះ ម្ចាស់អចលនទ្រព្យអាចស្វែងរកផ្លូវជុំវិញដំណើរការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាដែលបានបង្កើតឡើងនៅក្នុងកិច្ចសន្យាជួល និងសម្រេចបាននូវការបញ្ចប់ក្នុងវិធីដែលមិនពាក់ព័ន្ធនឹងអ្នកឱ្យខ្ចី។

ប្រសិនបើអ្នកផ្តល់ប្រាក់កម្ចីបានធ្វើសកម្មភាពកាន់តែគឃ្លើន និងយកចិត្តទុកដាក់បន្ថែមទៀត ប្រហែលជាវាអាចរក្សាទុកវត្ថុបញ្ចាំរបស់ខ្លួន។

ករណីយោងគឺ Wells Fargo Bank, NA v. Joseph E. Marx Co. Inc., តុលាការកំពូលរដ្ឋញូវយ៉ក 159999/2019 ។