អចលនទ្រព្យណា

វាអាចមានការងឿងឆ្ងល់តិចតួចថា ដរាបណាធនាគារកណ្តាល (Fed) នៅតែប្តេជ្ញាចិត្តចំពោះគោលនយោបាយរឹតបន្តឹងប្រឆាំងនឹងអតិផរណារបស់ខ្លួន លំនៅដ្ឋាន - ការលក់ ក៏ដូចជាការសាងសង់ និងតម្លៃ - នឹងបន្តទទួលរងពីការកើនឡើងអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។ ប៉ុន្តែនោះមិនមែនជារឿងទាំងមូលទេ។ Crosscurrents នឹងចូលទៅក្នុងសមីការលំនៅដ្ឋាន នៅពេលដែលមនុស្សកាន់តែច្រើនឡើងដើម្បីមើលឃើញអចលនទ្រព្យជាមធ្យោបាយមួយដើម្បីការពារទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេពីផលប៉ះពាល់អតិផរណាលើភាគហ៊ុន ប័ណ្ណបំណុល និងឧបករណ៍ហិរញ្ញវត្ថុផ្សេងទៀត។

រហូតមកដល់ពេលនេះ សម្ពាធភាគច្រើនបានងាកទៅរកផ្នែកអវិជ្ជមាននៃសៀវភៅបញ្ជីអចលនទ្រព្យ។ ចាប់តាំងពី Fed បានចាប់ផ្តើមដំឡើងអត្រាការប្រាក់កាលពីខែមីនាឆ្នាំមុន អត្រាជាមធ្យមនៅលើកម្ចីទិញផ្ទះក្នុងអត្រាថេររយៈពេល 30 ឆ្នាំបានកើនឡើង ទោះបីជាមិនស្មើគ្នាក៏ដោយ ពី 2.8% ទៅជាង 6.0% ។ ដោយសារតែការផ្លាស់ប្តូរនេះបានបង្កើនថ្លៃដើមជាងទ្វេដងនៃការគាំទ្រការបញ្ចាំ វាជាការងឿងឆ្ងល់តិចតួចដែលថាការទិញបានទទួលរង។ ការលក់ផ្ទះថ្មី ដូចដែលបានតាមដានដោយនាយកដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មបានធ្លាក់ចុះ 39% ពីកម្រិតខ្ពស់កាលពីខែមករាដល់ខែកក្កដា ដែលជារយៈពេលចុងក្រោយបំផុតដែលមានទិន្នន័យ។ ការសាងសង់បានធ្វើតាម។ ការចាប់ផ្តើមនៃផ្ទះថ្មីទូទាំងប្រទេសបានធ្លាក់ចុះ 19% ពីកម្រិតខ្ពស់របស់ពួកគេកាលពីខែកុម្ភៈឆ្នាំមុន។ តម្លៃផ្ទះក៏ធ្លាក់ចុះដែរ។ តម្លៃជាមធ្យមនៃផ្ទះដែលមានស្រាប់ដែលបានលក់នៅក្នុងសហរដ្ឋអាមេរិកបានធ្លាក់ចុះ 2.2% យោងតាមសមាគមជាតិនៃអ្នកអចលនទ្រព្យ (NAR) ពី $420,000 ក្នុងខែមិថុនា ដល់ $410,600 កាលពីខែកក្កដាកន្លងទៅ ដែលជារយៈពេលចុងក្រោយបំផុតដែលសមាគមផ្តល់តួលេខ។

ធនាគារកណ្តាលសន្យាថានឹងបង្កើនសម្ពាធអវិជ្ជមាននេះនៅក្នុងប៉ុន្មានខែខាងមុខនេះ។ លោក Jerome Powell ប្រធានប្រធាន Jerome Powell បានបដិសេធមិននិយាយឱ្យច្បាស់ថាតើលោកមានបំណងដំឡើងអត្រាការប្រាក់ប៉ុន្មាន និងលឿនប៉ុនណា ប៉ុន្តែលោកបានប្តេជ្ញាបន្តនូវជំហានបែបនេះ ដរាបណាវាត្រូវការដើម្បីនាំយកអតិផរណាឱ្យស្ថិតក្រោមការគ្រប់គ្រង។ លុះត្រាតែប្រទេសជាតិមានសំណាងខ្លាំង ហើយអតិផរណាធ្លាក់ចុះដោយខ្លួនឯង នោះគាត់នឹងត្រូវធ្វើច្រើនជាងអ្វីដែលគាត់បានធ្វើ។ ពិចារណាថាជាមួយនឹងអតិផរណាដែលកំពុងដំណើរការនៅ 7-8% និងអត្រាការប្រាក់ 1 ឆ្នាំនៅ 3-4% អ្នកខ្ចីសងប្រាក់កម្ចីជាមួយនឹងប្រាក់ដុល្លារដែលបានបាត់បង់យ៉ាងខ្លាំងនៅក្នុងអំណាចទិញពិតប្រាកដជាងការប្រាក់ដែលពួកគេផ្តល់ឱ្យអ្នកឱ្យខ្ចី។ នោះ​គឺ​ពិបាក​ធ្វើ​ច្រើន​ដើម្បី​រារាំង​លំហូរ​នៃ​ការ​ទាមទារ​ឥណទាន​ដែល​បង្ក​ឱ្យ​មាន​អតិផរណា។

ប៉ុន្តែទោះបីជាសកម្មភាពទំនងជារបស់ Fed បង្កើនថ្លៃកម្ចីទិញផ្ទះ និងបង្កើនឥទ្ធិពលអវិជ្ជមានលើលំនៅឋានក៏ដោយ បំណងចង់ការពារអតិផរណាជាមួយអចលនទ្រព្យនឹងកាន់តែខ្លាំងឡើង។ មនុស្សនឹងធ្វើអ្វីដែលពួកគេអាចទិញបាន បើទោះបីជាការចំណាយកើនឡើងក៏ដោយ ពីព្រោះកម្មសិទ្ធិផ្ទះ ទោះជាភ្លាមៗ ឬត្រូវបានគាំទ្រដោយកម្ចីទិញផ្ទះក្នុងអត្រាថេរក៏ដោយ វានឹងធ្វើឱ្យមានស្ថេរភាពផ្នែកសំខាន់មួយនៃថវិកាគ្រួសារ ដែលជាការទាក់ទាញដ៏អស្ចារ្យនៅក្នុងបរិយាកាស នៅពេលដែលអតិផរណាកំពុងកើនឡើងទាំងអស់។ ថ្លៃរស់នៅផ្សេងទៀត។ អ្វីដែលពិសេសជាងនេះទៅទៀត អចលនទ្រព្យទំនងជានឹងកើនឡើងយ៉ាងហោចណាស់ស្របជាមួយនឹងអត្រាអតិផរណាទូទៅ ដែលធ្វើឱ្យវាក្លាយជាឃ្លាំងទ្រព្យសម្បត្តិដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញជាងសញ្ញាប័ណ្ណ ដែលនឹងឃើញតម្លៃរបស់ពួកគេធ្លាក់ចុះជាមួយនឹងការដំឡើងអត្រាការប្រាក់នីមួយៗ និងភាគហ៊ុនដែលនឹងទទួលរងនូវផលប៉ះពាល់។ ការគណនាតម្លៃអវិជ្ជមានពីការកើនឡើងអត្រាការប្រាក់ ក៏ដូចជាភាពមិនច្បាស់លាស់ដែលជៀសមិនរួចដែលបណ្តាលមកពីសម្ពាធតម្លៃទូទៅ។

កម្លាំងទាំងនេះពិតជាបានយកឈ្នះក្នុងអំឡុងពេលអតិផរណាដ៏អស្ចារ្យចុងក្រោយនៅក្នុងទសវត្សរ៍ឆ្នាំ 1970 និង 1980 ។ ចន្លោះឆ្នាំ 1970 និង 1990 សន្ទស្សន៍តម្លៃទំនិញប្រើប្រាស់នៅក្នុងប្រទេសនេះបានកើនឡើងជាមធ្យម 6.2 ភាគរយក្នុងមួយឆ្នាំ។ អត្រាកម្ចីទិញផ្ទះថេរបានកើនឡើងពីប្រហែល 7.3 ភាគរយក្នុងឆ្នាំ 1970 ដល់ជាង 13 ភាគរយនៅឆ្នាំ 1985 ដែលបង្កើនការចំណាយលើការទ្រទ្រង់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះជិត 80 ភាគរយ។ សម្រាប់​អ្នក​ដែល​ជា​ម្ចាស់​ផ្ទះ​របស់​ពួក​គេ​ទាំងស្រុង ឬ​មាន​អត្រា​ការ​បញ្ចាំ​របស់​ពួក​គេ វា​មិន​មាន​ន័យ​អ្វី​ឡើយ ប៉ុន្តែ​វា​មាន​បញ្ហា​ច្រើន​ចំពោះ​អ្នក​ទិញ​អនាគត។ ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បើទោះបីជាអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះកើនឡើងគួរឱ្យកត់សម្គាល់ក៏ដោយ ក៏តម្លៃជាមធ្យមនៃផ្ទះដែលបានលក់នៅសហរដ្ឋអាមេរិកបានកើនឡើងក្នុងអំឡុងពេលនេះពី $23,900 ទៅ $125,000 កើនឡើង 8.6 ភាគរយក្នុងមួយឆ្នាំ និងត្រឡប់មកវិញលើការវិនិយោគ 2.4 ភាគរយពិន្ទុ a ឆ្នាំលើសពីអតិផរណា និងប្រសើរជាងយានជំនិះដទៃទៀតដែលមានសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។

ជាការពិតណាស់ ការកើនឡើងតម្លៃកម្ចីទិញផ្ទះក្នុងអំឡុងពេលនេះ បានរារាំងអ្នកទិញដែលកំពុងស្វែងរកការការពារអតិផរណាអចលនទ្រព្យ ហើយពួកគេនឹងធ្វើដូច្នេះក្នុងបរិយាកាសបច្ចុប្បន្ន។ ប៉ុន្តែជាជាងគ្រាន់តែជំរុញមនុស្សឱ្យទៅឆ្ងាយ ប្រវត្តិសាស្រ្តបានបង្ហាញថាអ្នកទិញទំនងជានឹងផ្លាស់ប្តូរការចែកចាយតម្លៃ។ ឧបសគ្គថវិកាដែលកំណត់ដោយការកើនឡើងថ្លៃដើមហិរញ្ញប្បទាននឹងជំរុញមនុស្សមិនឱ្យដើរចេញ ប៉ុន្តែត្រូវតាំងលំនៅសម្រាប់ផ្ទះតិចនៅក្នុងទីតាំងដែលមិនសូវធូរធារ។ ឥទ្ធិពលនេះបង្ហាញឱ្យឃើញរួចហើយនៅក្នុងទិន្នន័យរបស់នាយកដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។ កាលពីខែធ្នូឆ្នាំមុន នៅពេលដែលអត្រាកម្ចីទិញផ្ទះនៅតែមានកម្រិតទាប ហើយការព្រួយបារម្ភអំពីអតិផរណាកំពុងកើនឡើង ចំនួននៃការលក់មិនសមាមាត្របានកើតឡើងនៅចុងកម្រិតខ្ពស់នៃការចែកចាយតម្លៃ។ ទោះបីជាតម្លៃផ្ទះជាមធ្យមដែលតាមដានដោយ NAR មានចំនួនប្រហែល 360,000 ដុល្លារក៏ដោយ ប៉ុន្តែមួយភាគបីនៃការទិញផ្ទះទូទាំងប្រទេសបានកើតឡើងលើសពី 500,000 ដុល្លារ។ មានតែ 29% នៃការទិញជាតិបានកើតឡើងក្នុងតម្លៃជិតមធ្យម។ ជាមួយនឹងការកើនឡើងនៃអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ចលនាចុះតម្លៃនៃការចែកចាយបានកើតឡើង។ គិតត្រឹមខែកក្កដា ការទិញប្រហែល 83% បានកើតឡើងនៅតម្លៃដែលប្រមូលផ្តុំយ៉ាងជិតស្និទ្ធជុំវិញតម្លៃមធ្យម។

គំរូចាប់ផ្តើមនេះទំនងជានឹងក្លាយទៅជាខ្លាំងជាងនៅចុងឆ្នាំនេះ និងដល់ឆ្នាំ 2023។ វាអាចបន្តយូរជាងនេះទៀត ក្នុងករណីដែលអតិផរណានៅតែបន្តកើតមាន។ ការលក់ក្នុងតម្លៃខ្ពស់បំផុតនឹងមិនមានការសង្ស័យទេ។ តម្លៃសមរម្យ មានន័យតិចជាងសម្រាប់អ្នកទិញក្នុងជួរនោះ ខណៈពេលដែលមនុស្សដូចគ្នាទាំងនេះមានតម្រូវការដ៏មានឥទ្ធិពលដើម្បីការពារទ្រព្យសម្បត្តិពីការខាតបង់នៅក្នុងទីផ្សារហិរញ្ញវត្ថុ និងពីការបំផ្លាញអតិផរណាផ្សេងទៀត។ អ្នកផ្សេងទៀតដែលអាចឈានដល់ដោយសារតែអត្រាប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះទាបនឹងជួញដូរកាន់តែខិតទៅជិតតម្លៃមធ្យម ខណៈពេលដែលអ្នកដែលតែងតែទិញនៅចុងទាបនៃការចែកចាយតម្លៃនឹងត្រូវបង្ខំឱ្យចេញពីទីផ្សារ។ សម្ពាធអវិជ្ជមាននឹងរារាំងការលក់ និងសំណង់ និងទប់ទល់នឹងការកើនឡើងតម្លៃ ប៉ុន្តែតិចជាងអាចត្រូវបានស្នើឡើងដោយមើលទៅសាមញ្ញត្រឹមតែថ្លៃហិរញ្ញប្បទានប៉ុណ្ណោះ។